Entre commune et EPCI, les biens peuvent donner lieu à deux régimes, prévus par le CGCT depuis la loi NOTRe du 7 août 2015 :
- soit le transfert en pleine propriété :
- par acte notarié ;
- ou par acte authentique en la forme administrative ;
- ou par acte authentique en la forme administrative avec aide d’un notaire (souvent la meilleure solution)
- soit la mise à disposition de l’article L. 1321-1 du CGCT.
MAIS que faire en cas de ventes à des entreprises alors que nous sommes en mise à disposition ?
A ce stade, il y a deux fragments du droit de propriété :
- une partie de la nue propriété est à la commune (art. L. 1321-1 du CGCT, selon un découpage qui nous éloigne du droit privé classique)
- l’essentiel des droits à l’intercommunalité.
Alors pour vendre ce terrain d’une ZAE à une entreprise, apparaissent trois solutions :
- soit la commune vend à la communauté qui revend tout de suite à l’entreprise (solution parfois longue, complexe, difficile à combiner avec une promesse de vente) :
- soit on fait un acte tripartite : la commune et la communauté vendent leurs quote-parts de propriété, d’une part, et l’acquéreur acquiert le tout, d’autre part. Un peu comme quand il y a usufruit et vente conjointe du bien par un nu propriétaire ET l’usufruitier, d’un côté, et un acquéreur de l’autre.
- soit la commune vend et la communauté lui donne préalablement mandat, par convention, pour vendre sa quote part de droits en son nom (en se fondant à la fois sur l’article L. 5216-7-1 du CGCT et sur le fait que cette convention vaut mandat au sens du droit civil).
Dans tous les cas, à ce stade, on regrette en général de ne pas avoir fait purement et simplement une cession en pleine propriété de la commune à la communauté….