Loyers dans le parc social : série de réformes au JO de ce matin

Au JO de ce matin se trouve une série de textes relatifs aux loyers dans le parc social.

 

I. Expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social (une ordonnance et un décret)

 

Tout d’abord,  a été promulguée l’ordonnance n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038475587&dateTexte=&categorieLien=id

Avec ce décret qui l’accompagne :

Ce décret a pour objet de fixer le délai pendant lequel le bailleur social peut présenter ses observations avant l’intervention de la décision du préfet, à un mois.

 

NB ce qui suit reprend pour une bonne partie le rapport accompagnant ladite ordonnance. 

 

L’article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) habilite en effet le Gouvernement à prendre par ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, des mesures permettant la mise en œuvre, à titre expérimental, d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social.
Cette ordonnance prévoit donc, pour une durée de cinq ans, pour les bailleurs sociaux volontaires, la possibilité de mener une politique de loyers expérimentale dont l’objectif est de faciliter l’accès au parc social de ménages très modestes. Il s’agit ainsi de contribuer davantage aux sorties de l’hébergement d’urgence, au plan « Logement d’abord » et à l’objectif de mixité sociale prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit de consacrer au moins 25 % des attributions réalisées en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville à destination des demandeurs de logements sociaux les plus modestes.
Ainsi, les bailleurs pourront, à leur initiative et après déclaration auprès du préfet de département du lieu d’implantation de leur siège ou de leur collectivité de rattachement, prévoir une politique des loyers dérogatoire sur tout ou partie de leur patrimoine conventionné avant le 1er janvier 2013 en s’affranchissant des conditions de financement initiales des immeubles.

Cette politique des loyers dérogatoire repose sur des baisses substantielles de loyers en faveur de ménages entrants dont les ressources sont inférieures à 80 % du plafond de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI). Les bailleurs leur appliqueront des loyers à la relocation inférieurs aux loyers pratiqués des précédents locataires. Ces loyers devront en toute hypothèse être inférieurs ou égaux aux plafonds de loyers pris en compte pour le calcul de l’aide personnalisée au logement (APL). Cette mesure concerne aussi les locataires bénéficiant d’une mutation dans le parc du fait de la sous-occupation de leur ancien logement ou du départ d’un logement adapté.

Pour assurer le financement du dispositif, les bailleurs engagés dans cette expérimentation pourront appliquer à d’autres locataires entrants des loyers plus élevés, supérieurs aux plafonds des conventions APL en cours et dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), avec une contrainte d’équilibre financier global, le total des hausses et des baisses de loyers devant être équilibré au terme de l’expérimentation.
La commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements est informée des cas individuels d’application du dispositif, afin d’assurer la transparence du processus.
Les bailleurs devront réaliser un bilan annuel de la mise en œuvre de cette expérimentation, dans lequel ils indiqueront le nombre de logements concernés, le montant global des minorations et des majorations de loyers, ainsi que les caractéristiques des ménages bénéficiaires du dispositif. Ce bilan sera présenté au conseil d’administration de l’organisme et transmis au préfet de département au plus tard le 31 janvier de l’année suivante. Le préfet pourra mettre un terme à l’expérimentation, si les objectifs du dispositif ne sont pas respectés ou si l’objectif entre les minorations et majorations de loyer ne peut manifestement plus être atteint.

 

Un rapport sera remis au Parlement quatre mois avant la fin de l’expérimentation.
Cette ordonnance comporte quatre articles.

L’article 1er définit le champ d’application, les modalités de mise en œuvre et la durée de l’expérimentation.

L’article 2 prévoit les modalités de suivi annuel de l’expérimentation ainsi que le contrôle exercé par le préfet de département, notamment sa capacité de mettre fin à l’expérimentation.

L’article 3 prévoit la remise par le Gouvernement d’un rapport au Parlement quatre mois avant le terme de l’expérimentation.

 

II. Adaptation du supplément de loyer de solidarité (SLS)

 

Ce JO comporte aussi l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038475597&dateTexte=&categorieLien=id

Ce même article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 de la loi ELAN, précité, habilite aussi le Gouvernement à prendre par ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, les mesures adaptant le mode de calcul du supplément de loyer de solidarité (SLS) mentionné à l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, afin de renforcer la prise en compte des capacités financières des locataires.
Les locataires titulaires d’un bail privé au moment de l’acquisition et du conventionnement à l’aide personnalisée au logement (APL) de leur logement par un bailleur social peuvent soit conserver ce bail, soit conclure un bail conforme à la convention APL. Dans ce dernier cas, si leurs revenus sont supérieurs au plafond de ressources applicable, ce nouveau bail fixe un loyer dérogatoire qui est égal, ou supérieur dans la limite de 10 %, au loyer qui était fixé dans leur bail privé et acquitté avant le conventionnement.

L’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit un plafonnement du montant cumulé du loyer principal et du SLS à 30 % des ressources du ménage.
L’ordonnance instaure un deuxième plafonnement du montant cumulé du loyer principal et du SLS, déterminé par mètre carré de surface habitable, pour les locataires de logements conventionnés acquittant un loyer dérogatoire, afin d’éviter que ce montant cumulé puisse dépasser le niveau des loyers du marché privé. Les valeurs maximales, par zone géographique, du montant cumulé du loyer principal et du SLS seront fixées par un décret simple en tenant compte des loyers moyens constatés.