Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au Bulletin

Par un arrêt du 21 mai 2026, la Cour de cassation précise le régime applicable à un bail commercial conclu sur un bien relevant du domaine public.

La solution est double.

D’une part, les parties ne peuvent pas soumettre volontairement au statut des baux commerciaux une occupation portant sur une dépendance du domaine public. Un tel bail est atteint d’une nullité absolue pour objet illicite.

D’autre part, cette nullité n’exclut pas toute restitution au profit du bailleur : si celui-ci a effectivement procuré la jouissance des lieux, il peut obtenir une restitution en valeur, sous la forme d’une indemnité d’occupation.

Le domaine public reste (encore et toujours) hors du champ du bail commercial

En l’espèce, un local situé à proximité d’une plage avait été donné à bail commercial pour l’exploitation d’un restaurant. Plusieurs années plus tard, le preneur et la société exploitante ont demandé l’annulation du bail, au motif que le bien relevait du domaine public.

La Cour de cassation valide cette analyse et tire une conséquence nette : un bail commercial portant sur une dépendance du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.

En l’espèce le contrat litigieux n’avait pas été signé par une personne publique. Peu importe : ce n’est pas l’identité des parties qui commande la solution, mais l’assiette du contrat. La Cour rappelle en effet que les parties ne peuvent pas choisir de soumettre leurs relations au statut des baux commerciaux lorsque le bien relève du domaine public.

La raison est connue : le bail commercial emporte des droits difficilement conciliables avec la domanialité publique, notamment la stabilité de l’occupation et la logique de renouvellement. Or l’occupation du domaine public suppose un titre compatible avec son régime propre.

La sanction est donc lourde : nullité absolue pour objet illicite.

Nullité ne veut pas dire occupation gratuite

La Cour de cassation censure toutefois la cour d’appel sur un autre point.

Celle-ci avait refusé toute indemnité d’occupation au bailleur, au motif qu’il n’était pas propriétaire du bien. Raisonnement écarté : même lorsqu’un contrat est annulé pour objet illicite, les parties doivent être remises dans leur situation antérieure.

Dès lors que le bailleur avait effectivement procuré la jouissance du local, une restitution en valeur pouvait être demandée. La nullité du bail n’efface donc pas nécessairement la valeur de l’occupation effectivement consentie.

Une action en nullité soumise à la prescription quinquennale de droit commun

L’arrêt apporte également une précision utile sur le point de départ de la prescription.

La Cour juge que l’action en nullité pour objet ou cause illicite est soumise à l’article 2224 du code civil. Elle se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Ainsi, le délai ne court pas nécessairement dès la conclusion du contrat. Il peut courir à compter de la connaissance de l’appartenance du bien au domaine public, ou de l’illicéité qui en résulte.

Ce que l’on doit retenir de cet arrêt

Cet arrêt appelle plusieurs observations.

Pour les personnes publiques et leurs occupants, il confirme qu’une occupation du domaine public ne peut être sécurisée par un bail commercial, même si les parties l’ont voulu.

Même si l’affaire oppose des personnes privées, la portée pratique pour les gestionnaires publics est évidente. Un titre mal qualifié peut produire des effets contentieux lourds : annulation, restitutions, demandes indemnitaires, perte de sécurité juridique pour l’exploitant comme pour la personne publique.

Pour les exploitants, il rappelle la fragilité d’une exploitation commerciale installée sur le domaine public sans titre adapté : le fonds de commerce et les droits au renouvellement ne peuvent être appréciés comme dans une relation de bail commercial ordinaire.

L’arrêt montre aussi que la nullité du contrat n’efface pas mécaniquement toute contrepartie économique : lorsque l’occupation a été réelle, une restitution en valeur peut être due.

En bref : le domaine public ne se privatise pas par la qualification contractuelle. Et lorsqu’un bail commercial y prend place, la sanction peut surgir longtemps après la signature.