L’acompte versé aux expropriés et à leurs locataires est inconstitutionnel !

Issu d’une ordonnance adoptée le 6 novembre 2014, l’article L. 323-3 du Code de l’expropriation prévoit la possibilité pour les personnes expropriées ou leurs locataires de percevoir, avant que la procédure en cours devant le juge de l’expropriation ne soit achevée, un acompte correspondant en principe à la moitié du montant des offres de l’expropriant :

« Après la saisine du juge et sous réserve que l’ordonnance d’expropriation soit intervenue, les propriétaires expropriés qui occupent des locaux d’habitation ou à usage professionnel ainsi que les locataires ou preneurs commerçants, artisans, industriels ou agricoles peuvent, s’il n’y a pas obstacle au paiement et sauf dans l’hypothèse où leur relogement ou leur réinstallation est assurée par l’expropriant, obtenir le paiement d’un acompte représentant 50 % du montant des offres de l’expropriant. Toutefois, lorsque les offres de l’expropriant sont supérieures aux estimations faites par l’autorité administrative compétente, cet acompte est limité à 50 % du montant de ces estimations ».

Comme le précise cette disposition, le versement de cet acompte est conditionné à l’intervention de l’ordonnance d’expropriation, laquelle a pour effet d’opérer le transfert de propriété du bien entre les mains de l’expropriant.

Du coup, l’article L. 323-3 du Code de l’expropriation ne peut s’appliquer lorsque l’expropriant et l’exproprié se sont mis d’accord pour procéder à une cession amiable du bien puisque, dans ce cas de figure, aucune ordonnance d’expropriation n’est prise ; les locataires du bien ne peuvent alors solliciter le versement de l’acompte prévu par le Code de l’expropriation.

L’article L. 323-3 du Code de l’expropriation instaure donc un régime inégalitaire selon la façon dont le transfert de propriété est intervenu :

  • si celui-ci est effectué par le biais d’une ordonnance d’expropriation, l’exproprié et surtout ses locataires peuvent percevoir une partie des indemnités avant que le juge de l’expropriation n’ait fixé leur montant,
  • si la propriété du bien est transférée à l’expropriant par voie amiable, les  locataires ne peuvent percevoir le moindre acompte.

C’est cette différence de traitement qui vient d’être jugée contraire à la Constitution par le Conseil constitutionnel :

« Ces dispositions excluent de la possibilité de percevoir un acompte sur l’indemnité les locataires d’un bien dont le transfert de propriété a été opéré par cession amiable. Elles instituent ainsi une différence de traitement entre les locataires d’un bien exproprié selon que le transfert de propriété du bien qu’ils louent a été opéré par une ordonnance d’expropriation ou par une cession amiable.

7. En permettant au locataire d’un bien exproprié d’obtenir le paiement d’un acompte sur l’indemnité qui lui est due, le législateur a entendu faciliter sa réinstallation.

8. Or, d’une part, que le transfert de propriété du bien loué procède d’une ordonnance d’expropriation ou d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique ou dont le juge a donné acte, les conséquences sur les droits du locataire sur ce bien ainsi que sur son droit à indemnisation sont identiques. D’autre part, ni l’ordonnance d’expropriation ni les stipulations d’une cession amiable conclue entre l’expropriant et le propriétaire du bien n’ont pour objet de déterminer les conditions d’indemnisation et d’éviction du locataire. Dès lors, la circonstance que le transfert de propriété du bien loué soit opéré par une ordonnance d’expropriation ou par une cession amiable ne rend pas compte, au regard de l’objet de la loi, d’une différence de situation entre les locataires.

9. La différence de traitement n’est pas non plus justifiée par un motif d’intérêt général.

10. Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant la loi et, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs, elles doivent être déclarées contraires à la Constitution ».

Que ceux qui ont déjà perçu l’acompte visé par l’article L. 323-3 précité ou qui sont sur le point de le recevoir se rassurent : afin d’éviter la remise en cause de leur situation, le Conseil constitutionnel a décidé de reporter les effets de cette déclaration d’inconstitutionnalité au 1er mars 2022.

Ce délai devrait ainsi permettre au législateur d’intervenir pour étendre le régime prévu à l’article L.323-3 du Code de l’expropriation aux locataires d’un bien exproprié par voie de cession amiable.

Ref. : Cons. Const., 16 avril 2021, Société Robert Arnal et fils, Décision n° 2021-897 QPC. Pour lire la décision, cliquer ici