Le sursis à statuer n’est pas toujours possible dans un lotissement

Selon l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, lorsqu’une opération de lotissement a été autorisée par la collectivité compétente, les règles d’urbanisme applicables sont figées pendant une période de cinq ans.

Par voie de conséquence, un permis de construire ne peut être refusé ou délivré sous conditions sur le fondement de règles d’urbanisme nouvelles qui seraient entrées en vigueur pendant cette période :

« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. »

A la lecture de ces dispositions, on remarquera qu’elles ne visent que les refus de permis ou la délivrance de ce dernier assorti de prescriptions fondés sur les dispositions d’urbanisme nouvelles.

On pourrait en déduire a contrario que ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque la collectivité envisage d’opposer un sursis à statuer à une demande de permis au motif que le projet risque de compromettre l’application de la règle alors en cours d’élaboration, alors même que la période de cinq ans à compter de l’autorisation d’effectuer l’opération de lotissement n’a pas encore expiré.

Erreur !

Car le Conseil d’Etat vient de juger que l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme interdisait également à la collectivité d’opposer un sursis à statuer à la demande de permis présentée dans les cinq années qui suivent l’autorisation d’effectuer l’opération de lotissement :

« Il résulte de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme que l’autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l’article L. 424-1 du même code, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ».

Le titulaire d’une autorisation de réaliser une opération lotissement bénéficie ainsi d’une sécurité juridique maximale puisque, pendant une période de cinq ans, il est assuré qu’un permis ne pourra lui être refusé sur le fondement de règles nouvelles et désormais qu’un sursis à statuer ne pourra être opposé à sa demande d’autorisation de construire au motif que la règle d’urbanisme est en train d’évoluer.

Ref. : CE, 31 janvier 2022, req. n° 449496. Pour lire l’arrêt, cliquer ici