Travaux exécutés d’office par la commune sur un immeuble frappé de péril : comment se faire rembourser lorsque l’arrêté de péril a été annulé ?

Lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril et que son propriétaire s’est abstenu de réaliser les travaux prescrits par la commune, celle-ci peut les réaliser d’office afin de sécuriser l’ouvrage.

Dans ce cas, ces travaux sont réalisés « aux frais du propriétaires », comme le précise l’article L. 511-16 du Code de la construction et de l’habitation, la commune pouvant alors solliciter le remboursement des sommes qu’elle a avancées en émettant un titre exécutoire.

Mais que peut faire la commune si, une fois les travaux d’office réalisés pour sécuriser l’immeuble, son arrêté de péril (désormais appelé arrêté de mise en sécurité) a été annulé par le juge administratif ?

Juridiquement, en cas d’annulation de l’arrêté de péril, celui est réputé n’avoir jamais existé, ce qui prive alors la commune de la possibilité d’émettre un titre exécutoire pour être remboursée, ce dernier ne pouvant plus alors avoir de fondement juridique.

C’est pour contourner cette difficulté que la Cour de cassation vient de rendre une décision précisant que, dans ce cas de figure, la commune peut solliciter le remboursement des sommes qu’elle a avancées pour le compte du propriétaire défaillant sur le fondement de l’enrichissement sans cause dont ce dernier a bénéficié du fait de la réalisation des travaux sur son immeuble :

« la cour d’appel a retenu à bon droit que le fait, pour le maire, de ne pas pouvoir délivrer un titre exécutoire afin de mettre à la charge du propriétaire, sur le fondement de l’article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation, le coût des travaux exécutés d’office par la commune en exécution de l’arrêté de péril annulé ne faisait pas obstacle à l’exercice de l’action de la commune fondée sur l’enrichissement sans cause ».

Cette jurisprudence permet donc aux communes dont l’arrêté de péril a été annulé de solliciter le remboursement du coût des travaux qui ont été réalisés d’office pour sécuriser l’immeuble en saisissant le juge civil sur le fondement de l’article 1303 du Code civil (action dite « de in rem verso« ).

Ref. : Cass., 3ème, 26 octobre 2022, Pourvoi n° 21-12674. Pour lire l’arrêt, cliquer ici