En matière de maitrise foncière, une commune ne peut légalement exercer son droit de préemption urbain que si cette acquisition est liée à la réalisation d’un projet qui concerne, soit une action publique précise, soit une opération d’aménagement.

Lorsqu’elle exerce son droit de préemption urbain,  la commune doit donc pouvoir justifier qu’elle dispose bien d’un tel projet, même si ce dernier n’est pas encore arrêté avec précision.

Telle est l’exigence de la jurisprudence du Conseil d’Etat sur cette question, dont l’arrêt de principe date de 2008 :

« Considérant qu’aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé (…) » ; qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption » (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371).

Afin d’établir la réalité de son projet, une commune peut-elle alors invoquer uniquement l’existence d’un emplacement réservé grévant le terrain, emplacement qui a justement été instauré dans le but de permettre l’opération décrite dans la décision de préemption ?

C’est ce qu’a fait la commune de Bièvres pour justifier sa décision d’acquérir par la voie de la préemption un terrain sur lequel le PLU avait instauré un emplacement réservé dédié à la construction de logements sociaux.

Sa décision  de préemption ayant été contestée devant la juridiction administrative par l’acquéreur évincé, la commune a soutenu que la réalité de son projet de construction de logements sociaux  découlait de l’existence même de l’emplacement réservé.

Cette thèse n’a pas convaincu le Tribunal administratif de Versailles puisque ce dernier a annulé la décision de préemption de la commune au motif que celle-ci ne justifiait pas de la réalité et de l’antériorité d’un projet :

Toutefois, un tel emplacement réservé ne saurait, par lui-même, suffire à établir l’antériorité et la réalité d’un projet d’action ou d’une opération d’aménagement sur la parcelle concernée alors que cette servitude s’impose indistinctement aux opérateurs publics et privés et a pour seul objet de contraindre à la réalisation de logements comprenant une proportion minimale de logements sociaux. Dans ces conditions, et en l’absence de toutes précisions tenant aux caractéristiques générales du projet de la commune de Bièvres sur la parcelle préemptée, cette dernière ne justifie pas de l’antériorité et de la réalité, à la date de la décision litigieuse, d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

Ce jugement est donc l’occasion de rappeler que, pour exercer légalement le droit de préemption urbain, la collectivité doit réunir l’ensemble des éléments permettant de prouver la réalité du projet évoquée dans sa décision.  En effet, en cas de contentieux, leur absence entrainera nécessairement l’annulation de la décision de préemption au motif que, finalement, celle-ci ne repose sur aucun projet précis.

Ref. TA Versailles, 17 décembre 2024, SARL Aviso, req., n° 2204203. Pour lire le jugement, cliquer ici