Pour qu’un recours contre un permis de construire soit recevable, son auteur doit démontrer qu’il dispose d’un intérêt à agir, c’est-a-dire établir que le projet autorisé est « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son bien, comme le précise l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme.

Lorsque l’intéressé est le voisin immédiat du projet, cette condition est facilement remplie, la jurisprudence du Conseil d’Etat faisant preuve d’une certaine mansuétude à l’égard d’un tel requérant (v. pour l’arrêt de principe : (CE, 13 avril 2016, Bartolomei, req., n° 389798).

Mais l’intérêt à agir contre un permis de construire doit aussi s’apprécier dans le temps, l’article L. 600-1-3 du Code de l’urbanisme précisant que, sauf circonstances particulières « l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire« .

C’est pourquoi le Conseil d’Etat vient de juger que ne disposaient pas d’un intérêt à agir contre un permis de construire délivré le 21 mai 2024 les propriétaires du terrain voisin, alors même que ceux-ci avaient signé la promesse de vente de cette parcelle le 4 août 2023, soit huit mois plus tôt et qu’ils avaient déjà déposé une demande de permis en mai 2023, soit un an avant la délivrance de l’autorisation accordée à leur voisin.

En effet, la demande de permis du voisin ayant été affichée en mairie le 31 juillet 2023, à cette date, les requérants ne disposaient d’aucun droit sur la parcelle voisine du projet (puisqu’ils n’ont signé le compromis que quatre jours plus tard…) de sorte que ce dernier ne pouvait leur causer le moindre trouble.

Et si le Conseil d’Etat a censuré le juge du fond pour ne pas avoir invité les requérants à régulariser leur requête sur ce point, il a toutefois considéré que les requérants ne pouvaient se prévaloir d’aucune circonstance particulière leur permettant d’échapper à la règle de principe posée par l’article L. 600-1-3, après avoir relevé que les terrains en cause étaient situés dans un lotissement et classés en zone constructible :

« Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme C… étaient bénéficiaires d’une promesse de vente signée le 4 août 2023 pour un terrain voisin du terrain d’assiette du projet en litige et que, le 1er décembre suivant, ils ont créé la société La Cour du Manoir, devenue propriétaire de leur terrain, alors que la demande de permis de construire de la société Trouville Frémont Habitat avait été affichée en mairie le 31 juillet 2023. Si les requérants font valoir que le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse de vente avant l’affichage de la demande de permis de construire de la société Trouville Frémont Habitat et qu’ils avaient déposé une demande de permis de construire dès le 26 mai 2023, de telles circonstances, alors de surcroît que leur parcelle se trouve dans un lotissement et que les parcelles concernées sont en zone constructible, ne peuvent être regardées comme des circonstances particulières, au sens des dispositions de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, justifiant que l’intérêt pour agir contre le permis attaqué ne soit pas apprécié à la date d’affichage en mairie de la demande de permis ».

Les intéressés auraient donc mieux fait de passer en mairie avant de signer le compromis portant sur leur terrain : ils auraient alors appris que, sur la parcelle voisine, une demande de permis avait déjà été déposée, ce qui (peut-être) les aurait dissuadé de continuer l’acquisition en cours et les aurait éviter de se retrouver voisins d’un projet autorisé par un permis qu’ils ne peuvent pas contester.

Ref. : CE, 7 juillet 2026, req., n° 505473. Pour lire l’arrêt, cliquer ici