Lorsqu’une commune délivre un certificat d’urbanisme à un propriétaire, on sait que les règles et taxes qui y sont mentionnées peuvent être invoquées par ce dernier pendant une période de 18 mois sans que ne puissent lui être opposées un changement qui serait intervenu pendant cette même période. L’utilité du certificat d’urbanisme est donc particulièrement importante puisque, pour son titulaire, les règles d’urbanisme et les participations financières sont figées pendant 18 mois.

Une décision du Conseil d’Etat rendue le 9 décembre 2015 est venue préciser trois éléments notables qui caractérisent le régime juridique du certificat d’urbanisme.

 

1. Le bénéfice du certificat d’urbanisme n’est pas limité à la personne qui l’a demandé.

Si, ultérieurement au certificat, le terrain a été cédé, le nouveau propriétaire pourra invoquer à son profit le contenu du certificat d’urbanisme délivré à son prédécesseur. Le certificat d’urbanisme est en effet davantage lié au terrain qu’à la personne de son propriétaire. Dès lors, un changement de propriétaire ne saurait diminuer la valeur juridique du certificat ; les droits conférés par ce dernier sont de plein droit transférés à son nouveau propriétaire.

 

2. Le certificat d’urbanisme peut bénéficier aux demandes de permis déposées antérieurement.

 

Selon cette décision du Conseil d’Etat, si au moment où le certificat d’urbanisme est délivré, une demande de permis de construire est en cours d’instruction, l’autorité compétente devra prendre en compte les règles figurant dans le certificat avant de rendre sa décision. Si un certificat d’urbanisme est délivré pendant l’instruction d’une demande de permis et que, postérieurement, la règle d’urbanisme est modifiée, c’est le contenu du certificat qui devra primer sur les règles nouvelles. Il conviendra donc de veiller à appliquer les règles indiquées dans le certificat d’urbanisme dès sa notification et ce y compris aux demandes déjà déposées.

 

3. Enfin, les services instructeurs devront d’eux même prendre en compte le contenu du certificat d’urbanisme, même si le demandeur au permis de construire ne s’en est pas prévalu.

 

C’est probablement l’apport majeur de cet arrêt du 9 décembre 2015 : même si la demande de permis de construire est silencieuse sur l’existence d’un certificat d’urbanisme précédemment délivré, les services instructeurs doivent prendre en compte ce dernier lors de l’examen de la demande d’autorisation de construire. Dès lors, quand bien même le document d’urbanisme aurait changé après la délivrance du certificat, ce sont les règles figurant dans ce dernier qui devront être utilisées pour instruire la demande de permis. Autrement dit, les nouvelles règles ne seront pas opposables au demandeur du permis, quand bien même celui-ci n’aurait exprimé aucune intention de se prévaloir du bénéfice du certificat d’urbanisme dont il est titulaire.

 

En matière de certificats d’urbanisme, les services instructeurs devront donc avoir une bonne mémoire…

 

Source : CE, 9 décembre 2015, Commune de Saint-Cergues, req., n° 374026.