Fiscalité locale : comment apprécier la valeur locative d’un local professionnel ? Trois réponses du CE

Un nouveau système d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels repose, depuis quelques années, sur l’instauration d’une sur des valeurs calculées à partir des loyers réellement constatés (en lieu et place de feue la notion de local type).

Avec une entrée en vigueur cette année.

D’où l’importance de trois avis contentieux rendus par le Conseil d’Etat le 18 octobre 2017 : CE, 18 octobre 2017, n° 412233412234 et 412235 (3 esp. ; pour accéder aux décisions cliquer sur le numéro de requête).

 

Voici le résumé des futures tables du rec. pour l’affaire 412234 qui confirme qui peut former recours pour excès de pouvoir  :

« Toute personne qui, à la date d’introduction de sa demande au tribunal administratif, justifie qu’elle est ou sera redevable légal dans le département d’un impôt direct local au titre de locaux professionnels dont la valeur locative résulte des paramètres fixés par la commission départementale des impôts directs locaux peut former un recours en excès de pouvoir dirigé contre la décision de la commission, qu’elle soit propriétaire ou locataire de ces locaux. En outre, les locataires qui ne supportent la charge d’un impôt direct local à raison de ces locaux qu’en vertu d’une clause contractuelle et ne sont pas redevables à titre personnel d’un impôt local direct sur ces locaux, ont également qualité pour agir

… et qui donne un mode d’emploi de la réforme :

« Pour la mise en oeuvre de la révision des valeurs locatives dans un département, il est d’abord constitué dans ce département des secteurs qui regroupent des communes ou des parties de communes qui représentent un marché locatif homogène. Chaque local professionnel est rattaché à un sous-groupe et à une catégorie définis par décret fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative, en fonction de sa nature et de sa destination, d’une part, et de son utilisation et de ses caractéristiques physiques, d’autre part. Le local est ensuite rattaché à un secteur d’évaluation. Les loyers constatés par catégorie de locaux servent de base à l’établissement d’un tarif par mètre carré dans chaque secteur d’évaluation. Le tarif peut être éventuellement minoré ou majoré d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation du local considéré au sein du secteur d’évaluation. Le tarif, multiplié par la surface pondérée de ce local, permet de déterminer sa valeur locative…. ,,Compte tenu des différentes composantes des paramètres d’évaluation rappelées ci-dessus, la décision prise par la commission départementale des impôts directs locaux est divisible. Par suite, un requérant n’a intérêt à demander l’annulation de cette décision qu’en tant qu’elle porte sur la délimitation du secteur auquel est rattaché le local au titre duquel il est redevable d’un impôt direct local, sur le tarif applicable à la catégorie dont relève ce local et, le cas échéant, sur le coefficient de localisation qui s’applique à sa situation.»

 

 

Voir aussi les avis des deux autres arrêts (complémentaires quoique se recoupant) :

 

1. Aux termes du VII de l’article 34 de loi de finances rectificative pour 2010 dans sa version applicable à la décision contestée :  » VII. ‘ A. ‘ 1. La commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels prévue au VIII dispose d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l’administration fiscale pour établir des projets de : / a) Délimitation des secteurs d’évaluation prévus au A du IV ; /b) Tarifs déterminés en application du B du même IV ; /c) Définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation mentionné au même B./ 2. A l’expiration du délai de deux mois mentionné au 1, l’administration fiscale transmet les projets établis par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels ou, à défaut, les avant-projets mentionnés au même 1 : / a) Aux commissions intercommunales des impôts directs prévues à l’article 1650 A du code général des impôts pour les établissements publics de coopération intercommunale soumis au régime fiscal prévu à l’article 1609 nonies C du même code ; /b) Aux commissions communales des impôts directs prévues à l’article 1650 dudit code pour les communes isolées et les communes appartenant à un établissement public de coopération intercommunale mentionné au II de l’article 1379-0 bis du même code n’ayant pas opté pour le régime fiscal prévu à l’article 1609 nonies C dudit code. / La situation des communes et des établissements publics de coopération intercommunale est appréciée au 1er janvier de l’année au cours de laquelle les commissions intercommunales et communales sont saisies. / 3. A compter de la réception de ces projets ou de ces avant-projets, les commissions communales et intercommunales disposent d’un délai de trente jours pour transmettre leur avis à la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels. Cet avis est réputé favorable si la commission ne s’est pas prononcée dans ce délai. / S’il y a accord entre les commissions communales et intercommunales consultées et la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, cette dernière arrête les secteurs d’évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation. Ces décisions sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. / 4. En cas de désaccord persistant pendant plus d’un mois après réception des avis mentionnés au premier alinéa du 3 entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et l’une des commissions communales et intercommunales consultées, ou lorsque la décision prévue au second alinéa du même 3 n’est pas conforme aux projets approuvés par les commissions communales et intercommunales consultées, l’administration fiscale saisit sans délai la commission départementale des impôts directs locaux.(…) / B. ‘ Lorsqu’elle est saisie en application du 4 du A, la commission départementale des impôts directs locaux statue dans un délai de trente jours. A défaut de décision dans ce délai, les secteurs d’évaluation, les tarifs et les coefficients de localisation sont arrêtés par le représentant de l’Etat dans le département (…) « .

2. Il résulte des termes du A du VII que la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) dispose d’un délai de deux mois pour établir, à partir des avant-projets remis par l’administration, les projets portant sur la délimitation des secteurs d’évaluation, sur les grilles tarifaires et sur la définition des parcelles auxquelles s’appliquent le coefficient de localisation. Dans l’hypothèse où l’administration transmettrait ces avant-projets aux commissions visées au 2 du VII de cet article sans attendre que la CDVLLP ait établi ses projets et avant l’expiration du délai que les dispositions précitées lui accordent pour le faire, cette irrégularité vicierait la procédure de détermination des paramètres départementaux d’évaluation des valeurs locatives.

3. De même, la CDVLLP ne peut, à peine d’entacher la procédure d’irrégularité, arrêter les secteurs d’évaluation ainsi que les tarifs applicables et définir les parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation, sans attendre que les commissions communales et intercommunales n’aient rendu leurs avis dans le délai mentionné au 3 du VII dont celles-ci disposent pour le faire, ou, dans le cas où au moins un de ces avis exprime un désaccord, sans avoir au préalable cherché à le régler dans le délai d’un mois prévu au 4 du VII.

4. Il suit de là que la méconnaissance de ces délais aurait pour effet d’empêcher ces dernières de remplir leur rôle, en méconnaissance des dispositions législatives précitées. En conséquence, une telle irrégularité serait susceptible d’avoir exercé une influence sur le sens de la décision prise et entacherait alors d’illégalité la décision de la CDIDL adoptant les paramètres départementaux d’évaluation des valeurs locatives.

5. En revanche, dans l’hypothèse où l’administration laisserait un délai supplémentaire à la CDVLLP pour établir ses projets ainsi que dans celles où la CDVLLP laisserait aux commissions communales et intercommunales un délai supplémentaire pour se prononcer ou dépasserait le délai d’un mois qui lui est donné pour régler les désaccords, ces délais, dès lors qu’ils seraient raisonnables, n’entacheraient pas la procédure d’irrégularité.

6. Par ailleurs, si l’administration doit saisir sans délai la commission départementale des impôts directs locaux, ces dispositions n’ont pas pour objet ou pour effet d’imposer un délai à l’expiration duquel la commission ne pourrait plus être saisie.

 

ET :

 

1. Aux termes du A du IV de l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 dans sa version alors applicable relatif aux modalités d’évaluation des locaux professionnels :  » IV. – A. – Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène « .

2. Si les secteurs d’évaluation doivent être constitués en regroupant des communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène, les dispositions précitées ne définissent aucune méthode pour leur constitution. Par ailleurs, elles ne prévoient pas que doivent être constitués des secteurs homogènes d’évaluation des loyers pour chaque sous-groupe ou catégorie de locaux, tels qu’ils sont définis par le décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative. En revanche, elles impliquent que soient constitués dans le département plusieurs secteurs constituant des ensembles homogènes en ce qui concerne les loyers, à partir de l’exploitation des conventions de location. En conséquence, les dispositions du A du IV ne font pas obstacle à l’application d’une méthode consistant à établir une sectorisation en se fondant sur les loyers relevés pour la seule catégorie de locaux la plus représentée, dès lors que les loyers constatés pour cette catégorie sont suffisamment représentatifs, tant au regard de leur valeur moyenne que de leur distribution, du marché locatif de l’ensemble des locaux professionnels du département.

3. Par suite, il doit être répondu à la seconde question que la représentativité de cette catégorie de locaux, qui permet de l’ériger en catégorie de référence pour la constitution des secteurs d’évaluation, doit s’apprécier au cas par cas.

Sur la grille tarifaire :

4. Aux termes du B du IV de l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 dans sa version applicable à la décision de la commission départementale des impôts directs locaux des Vosges :  » Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés à la date de référence mentionnée au I pour l’entrée en vigueur de la révision et au second alinéa du X pour les années suivantes. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. / A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département (…) « .

5. Il résulte de ces dispositions que, pour mettre en oeuvre la révision des valeurs locatives dans un département, il doit être calculé pour chaque catégorie de locaux professionnels de chaque secteur d’évaluation du département considéré le loyer moyen constaté à partir des déclarations portant sur les locaux donnés en location collectées par l’administration. Les tarifs par mètre carré sont ensuite déterminés sur la base de ces loyers moyens constatés.

6. Lorsque l’application de cette méthode est rendue impossible du fait d’un nombre trop faible de loyers pour établir un loyer moyen constaté significatif, ou en raison, notamment, d’erreurs déclaratives ou d’éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux de la catégorie, les tarifs peuvent être déterminés en faisant application de la méthode subsidiaire prévue au deuxième alinéa du B du IV, par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. Si l’application de cette première méthode subsidiaire est rendue impossible du fait d’un nombre trop faible de loyers au sein du même sous-groupe, ou en raison, notamment, d’erreurs déclaratives ou d’éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux des catégories de ce sous-groupe, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.

Sur la valeur des avis rendus par les commissions :

7. Aux termes du VII de l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 :  » VII. ‘ A. ‘ 1. La commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels prévue au VIII dispose d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l’administration fiscale pour établir des projets de : / a) Délimitation des secteurs d’évaluation prévus au A du IV ; / b) Tarifs déterminés en application du B du même IV ; /c) Définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation mentionné au même B. /2. A l’expiration du délai de deux mois mentionné au 1, l’administration fiscale transmet les projets établis par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels ou, à défaut, les avant-projets mentionnés au même 1: / a) Aux commissions intercommunales des impôts directs prévues à l’article 1650 A du code général des impôts pour les établissements publics de coopération intercommunale soumis au régime fiscal prévu à l’article 1609 nonies C du même code ; / b) Aux commissions communales des impôts directs prévues à l’article 1650 dudit code pour les communes isolées et les communes appartenant à un établissement public de coopération intercommunale mentionné au II de l’article 1379-0 bis du même code n’ayant pas opté pour le régime fiscal prévu à l’article 1609 nonies C dudit code. / La situation des communes et des établissements publics de coopération intercommunale est appréciée au 1er janvier de l’année au cours de laquelle les commissions intercommunales et communales sont saisies. / 3. A compter de la réception de ces projets ou de ces avant-projets, les commissions communales et intercommunales disposent d’un délai de trente jours pour transmettre leur avis à la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels. Cet avis est réputé favorable si la commission ne s’est pas prononcée dans ce délai. / S’il y a accord entre les commissions communales et intercommunales consultées et la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, cette dernière arrête les secteurs d’évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation. Ces décisions sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. / 4. En cas de désaccord persistant pendant plus d’un mois après réception des avis mentionnés au premier alinéa du 3 entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et l’une des commissions communales et intercommunales consultées, ou lorsque la décision prévue au second alinéa du même 3 n’est pas conforme aux projets approuvés par les commissions communales et intercommunales consultées, l’administration fiscale saisit sans délai la commission départementale des impôts directs locaux. / B. Lorsqu’elle est saisie en application du 4 du A, la commission départementale des impôts directs locaux statue dans un délai de trente jours. A défaut de décision dans ce délai, les secteurs d’évaluation, les tarifs et les coefficients de localisation sont arrêtés par le représentant de l’Etat dans le département (…) « .

8. Il résulte des dispositions du 4 du A et du premier alinéa du B du VII précités que la commission départementale des impôts directs locaux, que le législateur a créée dans le but de trancher les désaccords qui s’élèvent entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et les commissions communales et intercommunales des impôts directs mentionnées aux articles 1650 et 1650 A du code général des impôts, est dotée d’un pouvoir de décision sur l’ensemble des éléments qui lui sont soumis. Dès lors, elle peut non seulement arbitrer entre solutions concurrentes mais aussi apporter au projet de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels les modifications qui lui semblent nécessaires, y compris sur les points ne faisant pas l’objet de désaccords entre ces commissions.

Sur le contrôle du juge :

9. Lorsque la décision qui détermine les paramètres départementaux d’évaluation fait l’objet d’un recours en excès de pouvoir, le juge administratif exerce sur elle un contrôle normal, y compris en cas de contestation des modifications opérées par la commission départementale des impôts directs locaux.

 

 

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A propos Éric Landot

Avocat fondateur du cabinet Landot & associés, partenaire juridique de la vie publique.

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