Nouvelle diffusion
Lotissements, ZAC… un cahier des charges, caduc, peut cependant conserver une valeur juridique !
Me Eric Landot, en une très courte vidéo (2 mn 41) fait le point à ce propos :
Explications : la loi ALUR a modifié l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme pour rendre caducs les cahiers des charges des lotissements vieux de plus de dix ans et dont le territoire est couvert par un document d’urbanisme local (PLU ou document équivalent).
De même, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone.
Mais cette disposition ne doit pas faire oublier le troisième alinéa de cet article L. 442-9 du Code de l’urbanisme :
« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».
Dès lors, si les cahiers des charges des lotissements de plus de dix ans ne constituent plus une règle d’urbanisme devant être prise en compte lors de l’examen d’une demande de permis de construire, il n’en demeure pas moins que les obligations qu’ils posent continuent de régir les rapports de droit privé entre les co-lotis et restent opposables à ces derniers… au nom de leur caractère contractuel.
Ref. : Cass., 3ème, 12 juillet 2018, Pourvoi n° 17-21081. Voir antérieurement dans le même sens Cass., 3ème, 13 octobre 2016, Pourvoi n° 15-23674 ; v. aussi : Cass., 3ème, 9 mars 2017, Pourvoi n° 16-13085.
Mais attention : si certains documents du lotissement peuvent avoir une valeur contractuelle – et donc continuent de régir les relations entre les membres du lotissement – le seul vote des co-lotis en faveur du maintien du règlement du lotissement une fois le délai de dix ans expiré est insuffisant pour pouvoir donner à ce document une telle valeur.
Ref. : Cass., 3ème, 21 mars 2019, Pourvoi n° 18-11424. Voir aussi CE, avis, 24 juillet 2019, n° 430362.
Et, sans surprise, la Cour de cassation vient d’appliquer le même raisonnement en matière de cahier des charges de ZAC, en posant que :
« le cahier des charges, quelle que soit sa date, a toujours un caractère contractuel dont les clauses engagent les propriétaires entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, même lorsque, pour l’Administration, elles sont frappées de caducité ; »
Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mars 2021, 19-22.987, Publié au bulletin