A quelle catégorie de constructions faut-il rattacher les résidences séniors ?

Alors que les constructions de résidences sénior se multiplient, il est parfois difficile de déterminer la catégorie juridique dans laquelle elles doivent être classées pour définir les règles d’urbanisme qui leur sont opposables.

Il est vrai que la chose peut ne pas être aisée lorsque la résidence comprend des logements mais que certains services sont offerts à leurs occupants en lien avec leur âge.

Un arrêt récent du Conseil d’Etat vient de clarifier cette question à l’occasion d’un recours dirigé contre un permis de construire une résidence sénior.

Pour s’opposer au projet, les requérants invoquaient notamment l’absence de respect des dispositions du PLU qui imposent la réalisation d’un pourcentage de logements sociaux lorsque l’opération a pour objet la construction de logements.

La question centrale ainsi posée était donc celle de savoir si la construction d’une résidence sénior doit être considérée comme un projet relevant de la sous destination « logements » ou bien s’il faut la rattacher à la sous-destination « hébergement » prévue par l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

Pour le Conseil d’Etat, dès l’instant que des services communs sont proposés aux habitants de la résidence, la construction doit être rattachée à la catégorie « hébergement » et non à celle des logements :

« En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation, une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le permis de construire a été accordé pour une résidence services seniors de 15 appartements T2, dont les 8 de l’étage sont transformables en une unité de vie de 16 lits rattachés à l’EHPAD mitoyen et qu’ainsi, uniquement destinée à des personnes âgées, elle assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population. Dans ces conditions, la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant qu’une telle résidence relève d’une vocation d’hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées du plan local d’urbanisme, alors même qu’elle a pris appui sur les dispositions d’un arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme postérieur à l’édiction du plan local d’urbanisme de la commune d’Erquy ».

Avec cet arrêt, les choses sont claires : dès l’instant que la résidence sénior offre à ses occupants des services communs, la construction est soumise aux règles relatives aux locaux d’hébergement et non à celles spécifiques à la construction de logements.

Et si le projet consiste à construire un établissement dédié à l’hébergement de personnes âgées dépendantes, il relève alors d’une autre destination, à savoir celle des constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC), le même arrêt précisant que « Un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes relève de la catégorie des constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ».

Ref. : CE, 13 décembre 2021, Société Les Prés Biard, req., n° 443815. Pour lire l’arrêt, cliquer ici