Agrandissement et surélévation d’un bâtiment existant : extension ou construction nouvelle ?

En urbanisme, il peut être crucial de déterminer si des travaux entrepris sur un bâtiment existant constituent une extension de ce dernier ou bien, compte tenu de leur ampleur, s’il faut les considérer comme procédant à l’édification d’une construction nouvelle.

Cette qualification peut en effet s’avérer déterminante pour définir la règle opposable au projet (car il n’est pas rare que les documents d’urbanisme contiennent des règles spécifiques aux extension des constructions existantes, lesquelles différent de celles applicables aux constructions nouvelles).

Mais pour effectuer cette qualification, quels sont les critères pouvant être utilisés ? Des travaux importants exécutés sur un bâti existant et qui le modifient profondément doivent-ils nécessairement être considérés comme une construction nouvelle ?

Dans une décision rendue par son Assemblée Plénière (ce qui est plutôt rare), la CAA de Versailles vient d’apporter un élément de réponse qui mérite d’être signalé.

Pour la Cour, des travaux réalisés sur un bâtiment doivent être considérés comme procédant à son extension s’ils ont pour effet de prolonger celui-ci par des éléments qui présentent une continuité physique et fonctionnelle et ce, peu importe leur ampleur ( et sauf si le PLU précise le contraire) :

« En premier lieu, une extension est une construction qui présente un lien de continuité physique et fonctionnelle avec la construction existante dont elle constitue le prolongement. La superficie d’une extension ou sa proportion par rapport à cette construction existante ne peuvent être encadrées que par des dispositions législatives ou règlementaires spécialement applicables à ces travaux, en particulier les règles locales d’urbanisme ».

Dès lors, même si les travaux ont pour effet de multiplier la surface de plancher existante par cinq, comme c’était le cas dans l’affaire qui a donné lieu à cette décision, ils doivent être considérés comme une extension du bâti existant dès lors que le projet consiste à prolonger et à surélever ce dernier :

« Il ressort des pièces du dossier que les travaux autorisés par le permis consistent en une démolition partielle des combles et d’un porche pour permettre une surélévation et une extension de la construction existante, ainsi qu’un réaménagement des espaces verts avec la création d’une terrasse et d’une piscine. Si ces travaux ajouteront 297 m2 de surface de plancher supplémentaires à une maison existante de 63 m2 de surface de plancher, portant la surface de plancher totale, après démolitions, à 329 m2, l’extension et la surélévation sont réalisées dans le prolongement et en continuité des murs de la construction existante. Dans ces conditions, eu égard à la complémentarité du projet d’extension avec la maison existante et du lien de continuité physique et fonctionnelle entre celle-ci et la construction faisant l’objet du permis litigieux, ces travaux doivent être regardés comme constituant l’extension d’une construction à usage d’habitation existante et non une construction nouvelle« .

Ref. : CAA Versailles, Plén., 30 septembre 2022, req., n° 20VE02243. Pour lire l’arrêt, cliquer ici