Lorsqu’un projet de construction est situé à cheval sur plusieurs zones du PLU, la jurisprudence considère qu’il doit respecter les règles propres à chacune de ces zones, pour les parties de la construction qui sont situées à l’intérieur de chacune d’entre-elles (v. pour l’arrêt de principe : CE, Section, 26 février 1988, Mme Sales, req., n° 64507).

Concrètement, cela signifie par exemple que la partie du projet située en zone UA devra respecter les règles spécifiques à la zone UA, celle située en zone UB les règles propres de la zone UB, etc.

Lorsqu’un PLU impose dans une zone une règle de retrait par rapport à l’alignement et que le projet est prévu sur des parcelles jouxtant cette voie mais qui sont classées dans une autre zone du PLU,  le constructeur doit-il la respecter ?

Doit-il tenir compte de cette règle afin de garantir que son projet sera bien implanté en retrait de la voie, conformément à la volonté des auteurs du PLU ? Ou bien n’est-il tenu que de respecter les règles de la zone où ses parcelles sont classées  ?

Par une décision rendue le 5 juillet 2023, le Conseil d’Etat a précisé que, dans le prolongement de sa jurisprudence précitée, seules les règles de la zone où la construction est prévue doivent être prises en compte :

« Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le terrain d’assiette du projet litigieux est composé de quatre parcelles se situant, pour les trois premières, en zone UA et, pour la dernière, en zone UD, le terrain d’assiette jouxtant une voie cadastrée relevant de la zone UD. En jugeant que la règle d’implantation par rapport aux voies publiques fixée par les dispositions applicables en zone UD citées au point précédent ne s’appliquait pas à la construction litigieuse, dès lors que celle-ci s’implante intégralement sur les parcelles classées en zone UA du terrain d’assiette, alors même que ce terrain d’assiette est bordé par une voie située en zone UD, le tribunal n’a pas commis d’erreur de droit ».

Cet arrêt confirme donc que les règles d’urbanisme applicables à un projet de construction doivent être déterminées en fonction de sa localisation et rien d’autre.

Ref. : CE, 5 juillet 2023, req., n° 463604. Pour lire l’arrêt, cliquer ici