Les règles d ‘un PLU peuvent-elles varier en fonction de l’ancienneté des constructions d’une même catégorie ?

Afin de garantir la présence de l’offre hôtelière sur son territoire, les auteurs du plan local d’urbanisme d’une commune bretonne ont eu l’idée pertinente d’interdire dans certaines zones les travaux ayant pour effet de changer la destination des bâtiments d’hébergement hôtelier identifiés dans le document graphique et ce, dans le but louable d’éviter la transformation d’hôtels en appartements qui pourraient être loués par l’intermédiaire de plateformes numériques qu’il n’est plus besoin de citer…

Si l’objectif poursuivi par une telle interdiction est facilement compréhensif, son introduction dans une règlementation d’urbanisme locale est-elle possible ?

La Cour administrative d’appel de Nantes vient d’apporter un premier élément de réponse à cette interrogation en sanctionnant la disposition du PLU en cause au motif que l’interdiction de transformer les locaux, telle qu’elle est posée, ne s’applique qu’aux constructions existantes et non aux futurs hôtels qui pourraient être édifiés.

Pour la Cour, le PLU fixe ainsi des règles différentes pour des constructions relevant pourtant de la même catégorie, ce qui est interdit :

« Par ces dispositions, les auteurs du plan local d’urbanisme ont prévu une réglementation spécifique applicable aux seuls bâtiments d’hébergement hôtelier existants dans les zones urbaines du territoire communal à la date de l’adoption de ce plan, à laquelle ne sont pas soumis les autres bâtiments d’hébergement hôtelier susceptibles d’être créés au sein des mêmes zones urbaines. En prévoyant ainsi des règles différentes pour des constructions qui relèvent de la même catégorie de destination, les auteurs du plan local d’urbanisme ont méconnu les dispositions précitées des articles L. 151-9 et R. 123-9 du code de l’urbanisme ».

En outre, la différenciation du régime applicable aux hôtels existants par rapport à ceux qui seront construits ultérieurement (les premiers devront rester des hôtels, les seconds pourront voir leur destination être transformée) heurte le principe d’égalité sans aucune justification :

« Le plan local d’urbanisme contesté soumet à cette interdiction les seuls bâtiments d’hébergement hôtelier existants dans la commune à la date de l’adoption du plan local d’urbanisme et en exempte les autres bâtiments d’hébergement hôtelier créés ultérieurement ou susceptibles de l’être au sein de la commune, qui ne sont pas dans des situations différentes dès lors qu’ils délivrent tous des prestations hôtelières sur le territoire de Trébeurden. Si les auteurs du plan local d’urbanisme ont entendu déroger à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, la différence de traitement qui en résulte est dépourvue de rapport direct avec l’objet de la norme consistant à maintenir la capacité hôtelière de la commune, à laquelle contribueront les établissements d’hébergement hôtelier créés postérieurement à l’adoption du plan ou susceptibles de l’être au sein de la commune. En tout état de cause, cette différence de traitement est manifestement disproportionnée au regard des motifs susceptibles de la justifier« .

Tirant les conséquences de cette appréciation, la juridiction d’appel estime que l’interdiction posée dans le PLU de modifier la destination des seules construction hôtelières existantes est illégale et annule ainsi la disposition en cause.

Les rédacteurs du document d’urbanisme doivent donc désormais choisir entre deux options :

  • soit renoncer à insérer dans le PLU l’interdiction de modifier la destination des hôtels (ce qui revient à autoriser leur transformation pour y permettre l’accueil d’autres activités),
  • soit réintroduire cette interdiction, mais en précisant qu’elle s’applique tant aux constructions existantes qu’aux futures résidences hôtelières.

 

Ref. : CAA Nantes, 6 octobre 2020, SCI de la Lande et aii., req., n° 19NT03666. Pour lire l’arrêt, cliquer ici