Expropriation : il faut inclure dès le dossier d’enquête publique la plus-value que constitue le caractère exploitable du tréfonds (pour une source d’eau potable par exemple)

Au stade des procédures d’expropriation (comme parfois d’ailleurs au stade de l’avis des domaines), se pose parfois la question de savoir s’il faut prendre en compte la valeur à ce jour, ou la valeur à venir du bien lors de son estimation. 

Le juge judiciaire à ce stade prend en compte par exemple une possible indemnisation d’une moins value à venir (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 17-10.609 ; CA Pau, 11 janvier 2018, n° 18/00120, n° 17/00792 ; sur la difficulté de démontrer un tel préjudice voir par exemple Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.466).

Inversement, le juge judiciaire prend en compte, si les parties le soulèvent, dans les conditions de l’article L. 321-5, nouveau, du Code de l’expropriation, la différence entre l’indemnité à verser à l’exproprié, d’une part, et la plus values résultant pour l’exproprié des travaux à venir pour le reste de son fonds (Cass. 3e civ., 29 octobre 1979, Bull. civ. 1979, III, n° 192 ; Cass. 3e civ., 19 avril 1983, JCP G 1984, II, 20252, note A. Bernard ; voir aussi Cass. civ. 3e, 13 novembre 1969, Consorts X? c/ Etat français, n° 68-70.137, Bull. n° 728).

Il est à rappeler que le juge administratif peut connaître de telles problématiques s’il s’agit :

  • soit non pas d’indemniser l’expropriation, mais d’indemniser à la suite de travaux publics ou des conséquences du fonctionnement d’un ouvrage public.
  • soit, comme en l’espèce, de définir dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir ce qui devait figurer dans un dossier soumis à enquête publique.

Et, dans ce dernier cadre, le Conseil d’Etat vient de poser qu’il faut bien prendre en compte la valeur future, plus value inclue, des biens restants, même si l’usage n’en est pas encore fait : il faut bien inclure la plus-value que constitue le caractère exploitable du tréfonds (pour une source d’eau potable par exemple).

Le Conseil d’Etat commence par rappeler, ce qui est une évidence, qu’il résulte de l’article 552 du code civil et des articles L. 13-13, devenu L. 321-1, et L. 13-14, devenu L. 322-1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que le tréfonds (i.e. le sous-sol) fait partie de la consistance du bien.

Le Conseil d’Etat en déduit que l’indemnité d’expropriation d’un terrain doit tenir compte de la plus-value apportée à ce terrain par le caractère exploitable, par le propriétaire ou à son profit, à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, d’une ressource située dans son tréfonds.

Par suite, en application des articles L. 1321-2 et L. 1321-3 du code de la santé publique (CSP), de l’article L. 215-13 du code de l’environnement et R. 11-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’une source est située dans le tréfonds d’une parcelle se trouvant dans le périmètre de protection immédiat déterminé par l’acte portant déclaration d’utilité publique des travaux de prélèvement de son eau et est exploitable par le propriétaire de la parcelle ou à son profit à la date d’ouverture de l’enquête publique, son caractère exploitable est susceptible de conférer à cette parcelle une plus-value, compte tenu le cas échéant des dépenses nécessaires à la mise en exploitation, qui doit être prise en compte dans le coût de son acquisition et, par suite, dans l’appréciation sommaire des dépenses figurant dans le dossier d’enquête publique.

En application des articles L. 1321-2 et L. 1321-3 du code de la santé publique (CSP), de l’article L. 215-13 du code de l’environnement et R. 11-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP), lorsqu’une source est située dans le tréfonds d’une parcelle se trouvant dans le périmètre de protection immédiat déterminé par l’acte portant déclaration d’utilité publique des travaux de prélèvement de son eau et est exploitable par le propriétaire de la parcelle ou à son profit à la date d’ouverture de l’enquête publique, son caractère exploitable est susceptible de conférer à cette parcelle une plus-value, compte tenu le cas échéant des dépenses nécessaires à la mise en exploitation, qui doit être prise en compte dans le coût de son acquisition et, par suite, dans l’appréciation sommaire des dépenses figurant dans le dossier d’enquête publique… en dépit de son caractère tout à fait éventuel… ce qui en pratique conduit à préconiser que cela soit inclus dans ces dossiers, bien sûr, mais avec des formulations prudentes, comme évoquant une possibilité. 

Source : CE, 30 décembre 2020, n° 426098, à publier aux tables du recueil Lebon