Le régime d’encadrement expérimental des loyers a connu plusieurs versions législatives, avec quelques heurts, malheurs et tâtonnements juridiques :

• Pas de loi, pas d’expérimentation. L’encadrement des loyers prévu par une loi qui ne prévoyait aucune « expérimentation » doit donc s’appliquer soit partout soit nulle part (CE, 15 mars 2017, n° 391654). 
• Encadrement des loyers : après le CE puis Lille, voici la censure par le TA de Paris 
• Le TA de Lille censure le plafonnement des loyers à Lille car ce dispositif ne peut être limité à une seule commune 
• Encadrements des loyers : c’est toute la zone d’urbanisation… ou rien (confirmation par la CAA de Paris) 
• Encadrement des loyers : que faire des données antérieurement collectées ? 
• Quelle mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers ? 

 

Puis vint le régime de l’article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, mis en oeuvre par divers décrets d’application. Or, cette nouvelle mouture d’encadrement des loyers vient d’être validée par le Conseil d’Etat qui :

• pose qu’en la matière n’était pas obligatoire, avant la prise de décrets fixant des périmètres d’expérimentation (pour la ville de Paris par exemple) la consultation du Conseil national de l’habitat sur une mesure destinée à faciliter l’accès au logement locatif privé (voir par analogie CE, 30 juin 2016, Association “Approche-Ecohabitat” et M. , n° 384530, rec. T. pp. 611-818), nonobstant son effet sur la mixité sociale.
• estime que ce régime n’est pas incompatible avec la protection du droit de propriété résultant des stipulations de l’article 1er du premier protocole additionnel (1P1) à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (convention EDH). Voici le raisonnement de la Haute Assemblée sur cette inconventionnalité : l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 vise à lutter contre les difficultés importantes, notamment d’ordre financier, d’accès au logement qui résultent, dans certaines zones urbanisées, du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements. Si ces dispositions permettent aux préfets de fixer des « loyers de référence » qui seront susceptibles de limiter l’exercice du droit de propriété, cette limitation, au demeurant introduite par la loi à titre expérimental, présente donc pour le Conseil d’Etat un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence d’intérêt général qu’elle poursuit. .
• rejette aussi les argumentations tirés de la rupture d’égalité en ce domaine. Il résulte des articles L. 302-1 et suivants du CCH que le législateur a confié aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) une compétence en matière de politique locale de l’habitat, en vertu de laquelle il leur incombe notamment d’établir et d’adopter le programme local de l’habitat pour l’ensemble de leurs communes membres. En prévoyant que l’introduction d’un encadrement de loyers doit être précédée d’une demande émanant d’un EPCI compétent en matière d’habitat ou d’une autre collectivité ayant cette compétence, l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 a entendu doter ces collectivités, au titre de la compétence en matière d’habitat qu’elles exercent librement, d’un outil supplémentaire à cette fin. Si la mise en oeuvre de ces dispositions législatives peut avoir pour conséquence qu’un encadrement des loyers soit mis en place dans un territoire présentant des caractéristiques identiques à celles d’un autre territoire dans lequel aucun encadrement ne sera appliqué, faute de demande de la collectivité concernée, cette différence résulte du choix fait par chaque collectivité de mettre en oeuvre une politique d’encadrement des loyers ou de ne pas le faire, et non pas de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 lui-même. Cet article n’introduit donc pas pour le juge une discrimination incompatible avec les stipulations combinées de l’article 14 de la convention EDH et de l’article 1P1 à cette convention.

Source : Conseil d’État, 10 mai 2022, n° 431495, à mentionner aux tables du recueil Lebon (arrêt qui porte sur le territoire de la Ville de Paris).

Application à Lille : Conseil d’État, 10 mai 2022, n° 442698, Inédit au recueil Lebon

Application à Plaine-Commune : Conseil d’État, 10 mai 2022, n° 449603, Inédit au recueil Lebon

Application à Est Ensemble : Conseil d’État, 10 mai 2022, n° 454450, Inédit au recueil Lebon