Le Conseil d’Etat vient d’écrire l’épilogue d’une véritable saga juridique qui s’est déroulée pendant plus de vingt ans sur le territoire de la ville de Grasse et qui avait pour thème central la possibilité de réaliser des travaux dans un ensemble immobilier dont certains éléments ont été construits de façon irrégulière.

Voici le résumé des différents épisodes de cette série qui ne manquera pas de faire battre le coeur des passionné(e)s du droit de l’urbanisme :

Episode 1 : Une SCI acquiert des parcelles en 2005 et y édifie des constructions de façon irrégulière. La commune dresse plusieurs procès-verbaux d’infraction et le maire prend un arrêté interruptif de travaux pour éviter que la situation empire. En 2006, la SCI sollicite un permis de construire pour régulariser les travaux qu’elle a entrepris et qu’elle indique comme ceux d’agrandissement de la maison principale située sur le terrain. Sur la parcelle, existent également une piscine et une autre maison dite « de famille » qui elles, ont été construites sans aucune autorisation en 2000 et 2003. Le permis de construire autorisant l’extension de la maison principale est délivré le 18 juillet 2006. Au cours de l’année 2008, la SCI réalise en douce une galerie qui relie la maison principale à la maison de famille. A partir de 2011, l’ensemble est commercialisé comme  lieu de prestige où peuvent être organisées des réceptions.

Episode 2 : En 2015, des voisins interpellent le maire de la commune pour qu’il retire le permis de construire délivré en 2006 au motif que celui-ci est entaché de fraude. Le maire fait le dos rond en gardant le silence et refuse donc implicitement de retirer le permis. En 2017, le Tribunal correctionnel de Grasse juge que le permis de construire délivré en 2006 est frauduleux et ordonne par conséquent la démolition des constructions réalisées sur place. Le juge pénal ne sera désavoué, ni par la Cour d’appel, ni par la Cour de cassation qui ont été saisies par la SCI.  Tirant les conséquences de cette décision du tribunal correctionnel, le maire retire le permis de construire qu’il avait délivré en 2006. Le 20 août 2018, par deux jugements, le tribunal administratif annule le refus du Maire de retirer le permis qui, de tout façon était déjà retiré… Pour l’instant,  tout est cohérent.

Episode 3 : Le 19 juin 2020, premier coup de théâtre : le Conseil d’Etat annule les deux jugements du tribunal administratif et renvoie à ce dernier l’affaire sur le fond. Le tribunal administratif rend alors le 31 mai 2023 deux nouveaux jugements qui rejettent les recours des voisins et estiment donc que le refus du maire de retirer le permis est légal…(bien que le permis soit déjà retiré, ne perdez pas le fil…),

Episode 4 : Second coup de théâtre : toujours le 31 mai 2023, le Tribunal administratif rend un troisième jugement qui annule le retrait du permis de construire décidé en 2017. Le permis de construire accordé en 2006 renait donc de ses cendres…A la fin de l’épisode, les voisins et la commune décident de contester devant le Conseil d’Etat les trois jugements rendus le 31 mai 2023 par le Tribunal administratif pour faire juger que le permis obtenu en 2006 a bien été obtenu par fraude (et qu’il est donc bien illégal).

Episode 5 : Le Conseil d’Etat examine donc les différents pourvois en se penchant sur la question suivante : lorsque la SCI a demandé un permis de construire en 2006 pour régulariser l’extension de la maison principale, aurait-elle dû inclure dans sa demande la régularisation des autres constructions illégales (soit la piscine et la maison de famille) ? Dans un arrêt rendu le 15 octobre 2025, le Conseil d’Etat y répond en trois temps :

• Si une construction a été transformée de façon irrégulière et que son propriétaire veut y réaliser de nouveaux travaux, sa demande d’autorisation doit en principe porter sur l’ensemble des travaux (donc sur ceux projetés mais aussi sur ceux déjà effectués) pour régulariser la construction, même si les différents éléments concernés ne s’appuient pas les uns sur les autres :

« lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation« 

• Mais cette obligation ne s’applique pas si la demande de permis porte sur des éléments bâtis distincts de ceux réalisés sans autorisation :

« En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet »,

• Mais il existe une exception à cette exception : si les éléments édifiés irrégulièrement forment avec ceux visés par la demande de permis un ensemble immobilier unique, celle-ci doit porter sur cet ensemble et donc inclure la régularisation des constructions édifiées irrégulièrement :

« sauf si ces derniers (les éléments distincts du projet) forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique ». 

Epilogue : Après avoir relevé la création d’une galerie assurant la liaison entre la maison principale et la maison de famille, la commercialisation des différents bâtiments sous l’aspect d’un seul et même ensemble et l’indication dans la demande de permis de la totalité de la superficie des différents bâtiments,  le Conseil d’Etat a considéré que l’intention de la SCI était bien, dès 2006, de créer un ensemble immobilier unique. Sa demande de permis déposée en 2006 aurait donc dû inclure la régularisation des travaux de construction de la piscine et de la maison de famille….ce qui aurait alors constitué un obstacle à la délivrance de l’autorisation demandée, compte tenu des règles d’urbanisme applicables à l’époque. En s’abstenant de le faire, la SCI a ainsi tenté de contourner la règle d’urbanisme pour obtenir le permis de construire qui lui a été délivré en 2006, lequel est donc entaché de fraude.  C’est donc à bon droit que le maire a retiré ce permis de construire en 2017. Aussi prestigieuse soit-elle, la résidence de luxe de la SCI est donc définitivement irrégulière.

Ref. : CE, 15 octobre 2025, Commune de Grasse, req., n° 476295. Pour lire l’arrêt, cliquer ici