En cas d’arrêté de péril imminent, le locataire peut s’abstenir de payer son loyer même si les désordres ne portent que sur la façade

En cas d’arrêté de péril imminent (au contraire du péril simple), face à un édifice menaçant ruine, c’est à la mairie qu’il incombe de faire les travaux à ses frais en attendant de pouvoir, un jour, se retourner contre le propriétaire. Autant dire qu’à ce moment là, pour la mairie, tous les moyens sont bons pour faire pression contre ce propriétaire négligent (ce qui est fréquent en cas de difficultés pour solder un héritage par exemple).

Un de ces moyens est de signaler au locataire (lequel doit en être informé) qu’il peut suspendre le paiement de son loyer… ce qui est une bonne pression pour le propriétaire (et qui rassure la mairie qui tente alors de trouver une solution pour se faire rembourser vite voire pour obtenir une bascule des travaux vers le propriétaire).

Bonne nouvelle donc :  la Cour de cassation a posé par un arrêt de la 3e civ. rendu le 20 octobre 2016 (n°15-22680 ; publié au Bull.) qu’en cas d’arrêté de péril imminent, le locataire peut s’abstenir de payer son loyer même si les désordres ne portent que sur la façade sans priver les locataires d’un usage privatif et sécurisé des biens habités.

 

 

Voici cet arrêt

cour-de-cassation-civile-chambre-civile-3-20-octobre-2016-15-22-680-publie-au-bulletin-legifrance

 

et voici quelques compléments sur le maire et les édifices menaçant ruine

 

 

Avec la « désertification », nombre de villages comptent des granges en ruine, des toitures qui s’écroulent, des ruines plus ou moins dangereuses… Que faire ? Eléments de réponses.

 

 

1. Faut-il « laisser tomber » les ruines ?

Si un édifice menace ruine (EMR), et si le propriétaire refuse de procéder aux travaux nécessaires, ou s’il est inconnu, grande est la tentation, pour le maire, de « baisser les bras ». Une tentation cependant bien dangereuse. En effet, si le maire néglige de prévenir un tel risque d’accident, puis si l’édifice qui menaçait ruine a mis cette menace à exécution, le maire risque (pour simplifier) d’être mis en examen à terme pour homicide ou blessures involontaires…

N.B. : des infractions qui, naturellement, s’appliqueront aussi au propriétaire négligent. Il peut être utile de le lui rappeler (sans commettre de chantage…).

« Laisser tomber » la ruine n’est donc pas de mise. Mais, d’un autre côté, il n’entre généralement pas dans les possibilités, ni légales, ni financières, du budget municipal de restaurer toutes les maisons en mauvais état de la commune. Le maire doit donc doser ses pouvoirs de police, choisir entre les procédures qui s’offrent à lui (cf. ci-après « des alternatives »), éviter celles des procédures qui coûtent au budget communal…

 

2. Dans quels cas le maire sera-t-il tenu d’agir en tant qu’autorité de police administrative ?

Le maire ne pourra agir qu’en présence d’un danger pour la sécurité publique, provoqué par un édifice menaçant ruines. Il en résulte trois conditions, dont les contours juridiques s’avèrent plus complexes qu’il n’y paraît :

  • un danger pour la sécurité publique.
  • un « édifice ».
  • un lien de causalité entre le danger et la ruine de l’édifice…

Si ces trois conditions se trouvent réunies, le maire devra agir. Mais qu’une seule de ces conditions manque, et le maire ne devra pas agir : notamment, son intervention sur une propriété privée pourra, dans certains cas, constituer une « voie de fait » entraînant la responsabilité de la commune.

 

3. Dans quels cas le « danger pour la sécurité publique » est-il patent au point de justifier, légalement, l’intervention du maire ?

Il doit s’agir d’un danger, « réel et actuel », pour la sécurité publique. En règle générale, le juge adopte une conception assez extensive de ce danger. Celui-ci peut porter sur la voie publique comme sur un bâtiment privé (concernant plusieurs copropriétaires), sur tout un immeuble (graves fissures d’ensemble, risque d’effondrement, vice de construction d’un bâtiment — même très récent ou en cours de construction) ou sur une seule partie de celui-ci (cas du balcon qui menace de se décrocher, par exemple).

Sources : CE 6/2/70 Kerguelen ; CE 24/3/89 Junino.

 

 

Des alternatives

A la place de la procédure sur les immeubles menaçant ruine, le maire peut également, dans certains cas :

  • recourir à ses pouvoirs de police générale (TA Paris 15/10/92 Ivry-s/Seine). Le plus fréquent consiste à voir le maire interdire, par arrêté, au titre de ses pouvoirs de police générale, la circulation des piétons sur une partie du trottoir menacée par un édifice vide menaçant ruine (si l’édifice n’est pas vide, cette mesure ne suffira pas à assurer la sécurité publique).
  • prescrire, dans certains cas, de clôturer les puits et les excavations présentant un danger pour la sécurité publique (art. L. 2213-27 du CGCT).

Plus anecdotiquement, il peut : mettre en œuvre la procédure de la déclaration d’abandon manifeste (articles L. 2243-1 et suivants du CGCT ; lorsque le propriétaire demeure inconnu) ; notifier par arrêté  l’obligation, au propriétaire d’un terrain non bâti, d’exécuter, à ses frais, les travaux de remise en état (cf. art. L. 2213‑25 du CGCT, lorsque le décret d’application sera paru).

Mais attention : le juge n’accepte que le maire engage en même temps plusieurs procédures que si celles-ci s’avèrent, dans les circonstances de l’espèce, complémentaires (CE 5/4/96, SARL Le club olympique). Si, par exemple, un maire arrête un périmètre de protection autour d’un mur isolé qui menace ruine, cette mesure aura empêché le péril : le maire ne pourra donc plus ensuite recourir à la procédure des édifices menaçant ruine.

 

4. A quels types de biens s’applique ce régime ?

Un terrain nu n’est pas un « édifice » au sens de ce régime : on doit trouver un « assemblage de matériaux reliés artificiellement de façon à procurer une union durable » pour que le maire puisse engager cette procédure.

Ainsi, la procédure des édifices menaçant ruine ne peut s’appliquer : aux chutes d’arbres, aux inondations naturelles, aux éboulements de terres et de rochers, aux risques de chutes de pots de fleurs… En revanche, ce régime peut être utilisé pour : un bâtiment agricole, une cheminée d’usine, une maison dont les travaux ont été abandonnés en cours de construction, une pierre tombale…

Sources : CE 8/1/97 Hugenschmlitt ; CA Paris 26/11/96 ; CE 3/3/76 Nogent s/Marne.

 

5. Le danger doit-il provenir de l’édifice ? De lui seul ?

La procédure des immeubles menaçant ruine ne peut être utilisée que s’il existe un « lien de causalité » entre l’édifice et le risque encouru. Parfois, cette procédure pourra être utilisée si l’immeuble menace ruine à la suite de l’usure du temps, ou pour partie en conséquence d’un événement antérieur (un bâtiment fragilisé à la suite d’un incendie ; une corniche qui menace de s’écrouler après avoir été heurtée précédemment par un camion).

Mais attention : ce régime ne s’applique pas lorsque le péril provient directement d’une évolution naturelle du sous-sol, d’une inondation, d’un incendie…

Il en résulte des jurisprudences complexes, entre lesquelles les maires se perdent. En cas de doute, le plus prudent consiste, pour le maire, à emprunter la voie de l’action au titre des mesures de police générale (périmètre de protection le plus souvent).

 

Les édifices des collectivités publiques aussi…

La procédure peut être appliquée à l’égard d’édifices appartenant à d’autres personnes publiques que la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien.

En revanche, même si les conditions sont par ailleurs remplies, la procédure de l’édifice menaçant ruine ne peut être appliquée par le maire à l’égard des édifices communaux.

 

 

6. Et lorsque les conditions sont réunies (un danger causé par l’édifice), que faire ?

En pareil cas, le maire doit choisir entre deux procédures :

  • la procédure de « péril ordinaire » (ou « non imminent »), qui présente l’avantage de ne pas entraîner de frais pour la commune (sauf parfois des frais de justice), mais qui demeure longue (sans action d’urgence le temps de la procédure) ;
  • la procédure de « péril imminent » : cette procédure est rapide, et donc efficace (même si les mesures qu’il est possible d’obtenir au titre de cette procédure demeurent limités). Cependant, ele présente l’inconvénient d’entraîner des coûts pour la commune, avec un — parfois hypothétique — remboursement ultérieur par le propriétaire de l’édifice menaçant ruine.

Attention aux règles particulières si l’EMR est un monument historique.

 

7. Qu’est-ce que la procédure de péril imminent ?

Le maire saisit le Tribunal d’Instance, après avoir averti le propriétaire de sa démarche. Ce tribunal désigne — obligatoirement — un expert, aux frais du propriétaire.

Si l’expert confirme l’urgence, le maire peut prendre un arrêté de péril imminent, immédiatement exécutoire, par lequel il ordonne les mesures indispensables à la cessation du danger. Il ne doit pas aller au delà de ce qui est indispensable à titre provisoire (étaiement, mais non démolition, le plus souvent)

En cas de défaillance du propriétaire, le maire peut faire exécuter d’office les travaux indispensables, toujours à la charge du propriétaire (mais avec le risque d’avoir des difficultés à se faire rembourser).

Le propriétaire peut déférer cet arrêté au tribunal administratif (recours pour excès de pouvoir non suspensif).

 

8. Et qu’est-ce que la procédure de le péril « ordinaire » (ou « non imminent ») ?

Un arrêté du maire précise les dangers et les travaux nécessaires, et organise une d’expertise sur le site. Le maire invite le propriétaire à désigner son propre expert pour participer aux travaux d’expertise. Cet arrêté doit être notifié au propriétaire. Il n’est pas immédiatement exécutoire.

Si le propriétaire refuse les travaux et conteste l’arrêté, il peut :

  • soit désigner son propre expert pour participer à l’expertise organisée par la commune ;
  • soit attaquer l’arrêté devant le tribunal administratif, dans les conditions habituelles.

Le maire doit saisir le tribunal administratif, sans délai à compter de la fin de l’expertise. Il peut soit s’en tenir à son arrêté initial, soit le compléter, pour tenir compte de l’expertise. Mais il ne pourra plus modifier sa demande après avoir saisi le tribunal.

La procédure suivie devant la juridiction est ensuite très complexe. Deux caractéristiques doivent être relevées :

  • si les deux intervenants (propriétaire et maire) ont saisi le juge, deux procédures distinctes seront menées, sans que le juge puisse y répondre par un seul jugement ;
  • c’est au terme de l’examen de l’arrêté du maire que le juge adoptera les mesures définitives répondant au péril, à supposer qu’elles soient nécessaires. Si la décision est confirmative de l’arrêté, les frais de la procédure et de la remise en état sont mis à la charge du propriétaire.

Ce n’est qu’après l’intervention du juge administratif que l’arrêté du maire sera exécutoire.

 

9. Ces deux procédures peuvent-elles être conduites simultanément ?

Procédures de péril imminent et de péril ordinaire sont complémentaires. Les mesures lourdes (ex : démolition) ne peuvent en effet être prises qu’au titre de la procédure de péril ordinaire. Il peut donc être opportun d’engager en parallèle les deux procédures. Mais attention : elles devront faire l’objet de décisions séparées et ne peuvent être « fusionnées » en une seule procédure.

 

 

En pratique, il est des communes qui trouvent là le moyen d’accélérer les successions difficiles ou de récupérer des biens (récupérés contre l’abandon de l’indemnisation des travaux faits) à recommercialiser … une solution qui ne peut hélas s’appliquer aux villages en désertification et où le foncier a une faible valeur vénale… 

 

Une procédure bientôt tricentenaire

C’est le 18 juillet 1729 que le roi Louis XV a permis, par deux lettres patentes, aux édiles municipaux de faire démolir, ou réparer, les immeubles menaçant ruine. Déjà, deux procédures, l’une ordinaire, et l’autre d’urgence, étaient prévues. La jurisprudence, puis le législateur ont, ensuite, pris le relais…

 

A propos Éric Landot

Avocat fondateur du cabinet Landot & associés, partenaire juridique de la vie publique.