S’opposer illégalement à un lotissement, cela peut coûter cher…

Arrêts après arrêts, la jurisprudence du Conseil d’Etat vient préciser les préjudices dont il peut être demandé réparation lorsqu’une collectivité a refusé à tort de délivrer une autorisation d’urbanisme.

La dernière brique de cet édifice vient d’être posée le 12 juillet 2017 par la publication d’une décision précisant que le manque à gagner ou le bénéfice escompté par le pétitionnaire pouvaient, à certaines conditions, constituer un préjudice devant donner lieu à réparation :

« Considérant que la décision par laquelle l’autorité administrative s’oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; que, dans le cas où l’autorité administrative pouvait, sans méconnaître l’autorité absolue de la chose jugée s’attachant au jugement d’annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d’autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d’urbanisme applicables, l’illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l’impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté ; que, dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation ; qu’il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération ». 

Désormais, il est donc établi que :

  • si le lotissement aurait dû être autorisé par la collectivité, le refus de cette dernière engage sa responsabilité et donne au pétitionnaire le droit d’être indemnisé à hauteur des préjudices subis,
  • si l’intéressé peut prouver que les négociations commerciales avec les futurs acheteurs des constructions étaient suffisamment avancées, voire que des contrats avaient déjà été conclus en ce sens, le montant de l’indemnisation à laquelle il peut prétendre peut inclure celui du manque à gagner ou du bénéfice dont il a été privé, ce qui peut correspondre en pratique à des sommes non négligeables.

Dans ces conditions, les collectivités ne peuvent qu’être invitées à la plus grande prudence juridique lorsqu’elles envisagent de refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme portant sur un projet immobilier plus ou moins important.

Ref. : CE, 12 juillet 2017, SARL Negocimmo, req.n° 394941 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000035179857&fastReqId=1102729895&fastPos=1