Quand un permis de construire peut-il aussi autoriser des travaux de démolition ?

Dans certains le cas, la règle d’urbanisme impose à celui qui veut démolir un bâtiment existant d’obtenir préalablement une autorisation spécifique, en l’occurrence un permis de démolir. Rappelons pour mémoire que cette exigence s’applique dans deux hypothèses principales : d’une part, lorsque l’immeuble voué à la démolition fait l’objet d’une protection particulière ; d’autre part, s’il est situé dans un périmètre arrêté par le Conseil municipal et soumettant les travaux de démolition à l’obtention préalable d’un permis de démolir.

Là où les choses se compliquent, c’est lorsque la démolition d’un bâtiment est associée à un projet de construction. Dans ce cas, l’article L. 451-1 du Code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire accordé peut également valoir autorisation de démolir :

« Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ».

Le Conseil d’Etat vient de préciser comment cette disposition devait être comprise et donc appliquée : il ne suffit pas que la demande de permis décrive dans les plans la démolition envisagée ; elle doit clairement indiquer que le pétitionnaire entend solliciter, outre un permis de construire, l’autorisation de démolir la construction existante :

« Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Est par elle-même sans incidence la circonstance que les plans joints à la demande de permis de construire montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants.

4. Il ressort des énonciations souveraines de l’arrêt attaqué, qui ne sont pas arguées de dénaturation, qu’en vertu des dispositions de l’article UD 2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Colombier-Saugnieu, les démolitions sont soumises à permis de démolir, et que le terrain d’assiette du projet litigieux supporte un bâtiment destiné à la démolition. En jugeant qu’en se bornant à verser au dossier de permis de construire un plan masse et un plan de situation où est mentionnée une construction dont l’emprise coïncide avec la future voirie de l’ensemble immobilier projeté, la société Rhône Saône Habitat, qui n’a pas joint au dossier la justification du dépôt d’une demande de permis de démolir et qui n’a pas précisé que sa demande portait également sur un permis de démolir, ne pouvait être regardée comme ayant présenté un dossier répondant aux exigences des dispositions régissant le permis de démolir, la cour, dont l’arrêt est sur ce point suffisamment motivé, n’a commis aucune erreur de droit au regard des règles rappelées au point 4« .

Les pétitionnaires dont le projet associe des travaux de démolition et de construction doivent donc être vigilants dans la composition de leur demande de permis : ils doivent, soit indiquer que leur demande d’autorisation porte aussi sur les travaux de démolition, soit joindre à leur dossier la demande de permis démolir qu’ils auraient déjà déposée.

Mais que les pétitionnaires étourdis (ou tout du moins ceux dont la demande n’aurait pas   été formulée avec ces précisions) se rassurent : en cas de recours contentieux dirigé contre le permis obtenu, le Conseil d’Etat considère que la demande de permis incomplète peut faire l’objet d’une régularisation en cours d’instance. Dans ce cas,  il appartient au juge de suspendre l’instance et de donner aux parties concernées (la commune et le pétitionnaire) un délai pour que la demande de permis de construire soit complétée en précisant qu’elle porte aussi sur les travaux de démolition.

Ref. : CE, 24 avril 2019, Commune de Colombier-Saugnieu, req., n° 420965. Pour lire l’arrêt, cliquer ici.