La division d’un terrain supportant déjà une construction est-elle un lotissement ?

La qualification d’une opération foncière de lotissement est d’importance car, outre qu’elle détermine le régime d’autorisation applicable (dépôt d’une déclaration préalable ou bien d’une demande de permis d’aménager), elle influe directement sur les règles d’urbanisme applicables lors de l’examen des demandes de permis de construire ultérieures.

En application de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, l’autorisation d’effectuer une opération correspondant à la définition juridique du lotissement a pour effet de cristalliser la règle d’urbanisme pendant une durée de 5 ans. Du coup, même si la règle change durant cette période, une demande de permis de construire doit être instruite en fonction des règles applicables à la date où le lotissement a été autorisé (et non d’après celles en vigueur à la date où la collectivité prend sa décision comme cela devrait le cas en principe).

S’agissant de la définition juridique du lotissement, il faut se reporter aux dispositions de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme selon lesquelles :

« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis« .

Mais la relative simplicité de cette définition est perturbée par l’article R. 442-1 du même code qui exclut certaines opérations de la définition du lotissement dont notamment :

« Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis« 

Du coup, diviser un terrain en deux en vue de construire sur un des lots alors que l’autre supporte déjà un bâtiment dont l’existence n’est pas remise en cause, est-ce toujours faire un lotissement ?

Le Tribunal administratif de Versailles vient d’apporter une réponse affirmative à cette interrogation en retenant la définition du lotissement donnée par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, même si un bâtiment existe déjà sur une partie du terrain  :

« En vertu de ces dispositions, une opération d’aménagement ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d’une unité foncière constitue un lotissement, au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il est prévu d’implanter des bâtiments sur l’un au moins des lots résultant de la division. 5. D’une part, par une décision du 20 décembre 2012, le maire de Saint-Germain-lès- Arpajon ne s’est pas opposé à la demande préalable présentée le 20 novembre 2012 par le Consortium Arpajonnais immobilier tendant à la division en trois lots de la parcelle cadastrée AA 117 sise 4 rue Ernest Labbé, et, d’autre part, par une seconde décision du 14 mai 2013, le maire de la commune ne s’est pas opposé à la nouvelle déclaration préalable déposée le 16 avril 2013 par le même consortium immobilier. 6. Il ressort des pièces des dossiers, notamment du plan de masse et du plan cadastral joints à la demande préalable de division, que la parcelle cadastrée AA 311 constituant le lot n° 2 à bâtir d’une surface de 1 983 m2, vendu aux époux Pinsard le 12 novembre 2013, supportait des bâtiments destinés à être conservés. Par suite, la division de l’unité foncière qui avait pour objet l’implantation d’un bâtiment sur le lot n° 2 objet du permis de construire en litige, relève du régime du lotissement tel qu’énoncé par les dispositions précitées de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme« .

Même construit partiellement, un terrain divisé en vue d’y implanter de nouvelles constructions peut donc aboutir à la création d’un lotissement, juridiquement parlant.

Ref. : TA Versailles, 17 juin 2019, req., n° 1800167. Pour consulter le jugement, cliquer sur le lien suivant : jgt TA Versailles 17062019.Marshall