Un permis de construire peut être régularisé en cours d’instance par l’évolution de la règle d’urbanisme

Arrêt après arrêt, la jurisprudence précise – avec beaucoup de mansuétude, il faut bien le reconnaître (v. ainsi par exemple : https://blog.landot-avocats.net/2019/06/10/regularisation-du-permis-de-construire-en-cours-dinstance-la-saga-continue/ )- comment un permis de construire attaqué devant le juge administratif peut être régularisé en cours de procédure.

Une décision rendue le 3 juin 2020 est venue ajouter une nouvelle pièce à cet édifice en précisant à quelle date le juge devait se situer pour apprécier si l’autorisation d’urbanisme avait pu être régularisée ou pas.

Selon cette décision, il faut distinguer les illégalités qui affectent la procédure de délivrance du permis de celles qui portent sur le fond et qui permettent de vérifier la faisabilité du projet par rapport aux règles d’urbanisme applicables (dont le PLU notamment).

Pour les premières, lorsqu’il a donné un délai aux parties pour régulariser un vice de procédure identifié en cours d’instance, le juge doit se référer aux règles applicables à la date du permis pour vérifier si, ultérieurement, celui-ci a été régularisé :

« Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable à la date de l’arrêt attaqué :  » Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations « .

10. Ces dispositions permettent au juge, lorsqu’il constate qu’un vice entachant la légalité du permis de construire peut être régularisé par un permis modificatif, de rendre un jugement avant dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant dire droit, les modalités de cette régularisation. Un vice de procédure, dont l’existence et la consistance sont appréciées au regard des règles applicables à la date de la décision litigieuse, doit en principe être réparé selon les modalités prévues à cette même date. »

En revanche, pour les règles portant sur le fond du projet, l’appréciation de la régularisation du permis doit être effectuée en fonction des règles applicables à la date à laquelle le juge effectue cette analyse :

« S’agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu’au regard de ces dispositions le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction ».

En conséquence, si une illégalité existante à la date du permis a disparu – notamment du fait de la modification de la règle d’urbanisme – le jour où le juge se prononce, ce dernier doit considérer que ladite illégalité a été régularisée par l’évolution de la règle ; à défaut, il commet une erreur de droit :

« Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué qu’alors que la société Alexandra faisait valoir que le nouveau plan local d’urbanisme approuvé le 31 janvier 2017 avait supprimé tout coefficient d’emprise au sol et modifié la définition des accidents de toiture, la cour a décidé de ne pas faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme au motif que les vices affectant la légalité des permis en litige ne pouvaient, eu égard à leur ampleur, à leur nature et à la configuration du terrain, donner lieu à des modifications ne remettant pas en cause la conception générale du projet. En refusant de tenir compte de la circonstance que certains de ces vices avaient, en l’état du nouveau plan local d’urbanisme, disparu à la date à laquelle elle statuait, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit« .

Un permis de construire attaqué peut donc être régularisé en cours d’instance de deux manières :

  • en modifiant le projet pour le rendre conforme à la règle d’urbanisme applicable,

 

  • en modifiant la règle d’urbanisme d’une façon telle qu’elle fait disparaitre l’illégalité  initiale qui entachait le permis.

Ref. : CE, 3 juin 2020, Société Alexandra, req., n° 420736. Pour lire l’arrêt, cliquer ici.