La procédure judiciaire d’expulsion n’est soumise à aucune prescription

En principe, toute action en justice doit être exercée dans un certain délai. Si elle ne l’est pas, elle est alors frappée de « prescription » et le titulaire du droit ne peut plus agir devant les Tribunaux pour en solliciter le bénéfice.

Comme le définit le dictionnaire juridique établi sous la direction de Gérard Cornu (PUF, coll. Quadrige) la prescription désigne un « mode d’extinction de l’action en justice résultant du non-exercice de celle-ci avant l’expiration du délai fixé par la loi« .

Toutefois, certaines actions demeurent imprescriptibles. Tel est le cas notamment de l’action en revendication qui est exercée par un propriétaire pour obtenir la restitution du bien dont il a été dépossédé, cette imprescriptibilité reposant sur l’article 2227 du Code civil qui pose le principe selon lequel le droit de propriété est imprescriptible.

En application de ce raisonnement, la Cour de cassation vient de juger que l’action en justice sollicitant l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un immeuble n’était susceptible d’aucune prescription :

« Vu les articles 544 et 2227 du code civil :

7. Selon le premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Selon le second, le droit de propriété est imprescriptible.

8. La revendication est l’action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui la détient la restitution de son bien (3e Civ., 16 avril 1973, pourvoi n° 72-13.758, Bull., III, n° 297).

9. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action de la société Bpifrance Financement, l’arrêt retient qu’elle tend à l’expulsion de l’occupante d’un logement de fonction constituant l’accessoire d’un contrat de travail qui a pris fin, le terme de la convention interdisant à l’ancienne salariée de se maintenir dans les lieux, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une action de nature réelle immobilière, mais d’une action dérivant d’un contrat soumise à la prescription quinquennale de droit commun.

10. L’arrêt retient encore qu’en application de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008, un nouveau délai de cinq ans a commencé à courir le 19 juin 2008 pour expirer le 19 juin 2013, de sorte que l’action engagée le 24 septembre 2015 est atteinte par la prescription.

11. En statuant ainsi, alors que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Si un propriétaire voit son immeuble être occupé par une personne sans aucun fondement juridique, il peut donc agir en justice sans aucune condition de délai et ce même si plusieurs années se sont écoulées entre le début de l’occupation irrégulière et la saisine des tribunaux.

Ref. : Cass., 3ème, 25 mars 2021, Société BPI France Financement, Pourvoi n° 20-10947. Pour lire l’arrêt, cliquer ici