Vente à la découpe : le droit de préemption des communes est contraire à la Constitution !

Lorsque la vente d’un immeuble  » à la découpe » (soit après sa division en différents lots) est envisagée,  l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 impose au propriétaire de proposer en priorité aux locataires et occupants de bonne foi l’acquisition de leur logement.

La loi ALUR en date du 24 mars 2014 avait complété ce dispositif législatif en y faisant intervenir les communes en leur permettant d’exercer leur droit de préemption en cas de refus par un locataire d’acquérir son logement. Dans cette hypothèse, le bailleur devait informer la commune de ce refus, la collectivité pouvant alors exercer son droit de préemption  :

« En cas d’absence d’acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels il n’y a pas eu acceptation de ces offres de vente. À défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle.
« La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d’acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. En cas d’acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d’acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En l’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien« .

Ce dispositif vient d’être jugé contraire à la Constitution par le Conseil constitutionnel au motif qu’il portait une atteinte excessive au droit de propriété :

« Les deux derniers alinéas de l’article 10 instaurent un droit de préemption au profit de la commune où est établi l’immeuble vendu, qui ne peut être mis en œuvre qu’à défaut d’exercice par le locataire ou l’occupant de bonne foi de son propre droit de préemption. La commune à laquelle le prix et les conditions de la vente sont, dans ce cas, notifiés, peut décider d’acquérir le bien, dans un délai de deux mois, au prix déclaré ou proposer de l’acquérir à un prix inférieur. À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

11. D’une part, si en instaurant ce droit de préemption, le législateur a poursuivi le même objectif d’intérêt général que celui énoncé au paragraphe 6, il n’a en revanche pas restreint l’usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis. En particulier, il n’a imposé à la commune aucune obligation d’y maintenir le locataire ou l’occupant de bonne foi à l’échéance du bail ou à l’expiration du titre d’occupation.

12. D’autre part, si l’exercice de ce droit de préemption par la commune répond aux mêmes garanties prévues au paragraphe III de l’article 10 énoncées au paragraphe 8 de la présente décision, le dernier alinéa du paragraphe I de l’article 10 prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l’expropriation et que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l’absence de paiement, qu’à l’échéance d’un délai de six mois après la décision de la commune d’acquérir ce bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction de l’expropriation ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

13. Il résulte de ce qui précède que les dispositions contestées portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs, les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 doivent être déclarés contraires à la Constitution.

Désormais, lors d’une vente d’un immeuble à la découpe, les communes ne peuvent donc plus intervenir…à moins que le législateur ne réagisse pour restaurer ce droit de préemption, mais en l’encadrant davantage…

Ref. : Cons. Const., 9 janvier 2018, Décision QPC n°2017-683. Pour lire la décision, cliquer ici