L’article 1er offre un nouvel outil partenarial entre lntercommunalité (ou Métropole de Lyon ou de Paris) et l’Etat pour des opérations d’aménagement complexes : le « projet partenarial d’aménagement » (PPA). Ce projet peut être étendu (régions, communes).

Ce même article 1er détermine en outre le régime juridique du nouvel outil en faveur de l’aménagement que constituent les grandes opérations d’urbanisme (GOU), avec possibilité de maîtrise d’ouvrage déléguée des ouvrages du GOU de la commune à l’intercommunalité. La création et la réalisation des opérations d’aménagement sont d’intérêt métropolitain ou communautaire et la compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme est confiée à l’échelon intercommunal.

La GOU sera créée par délibération de l’intercommunalité, sauf en cas d’avis défavorable d’une commune incluse dans le périmètre, auquel cas elle sera créée par arrêté du préfet de département.

La création de la GOU pourra emporter création d’une zone d’aménagement différé (ZAD) sur tout ou partie de son périmètre.

Dans le périmètre d’une GOU, aux termes de l’article 3, les documents d’urbanisme pourront être mis en conformité avec les projets et les normes supérieures adaptées en conséquence, via une procédure intégrée sur le modèle de la procédure intégrée pour le logement (PIL).

L’article 2 précise et complète le régime juridique des opérations d’intérêt national (OIN). Les critères auxquels une opération doit satisfaire, pour pouvoir être considérée d’« intérêt national » sont définis par la loi.

Comme pour la GOU, la création de l’OIN pourra emporter création d’une zone d’aménagement différé (ZAD) sur tout ou partie de son périmètre, avec une durée de validité de 10 ans, renouvelable une seule fois.

– la construction des équipements d’infrastructure sera plus simple : l’aménageur d’une opération située dans une GOU ou dans une OIN pourra les construire pour le compte des collectivités compétentes ;

–les établissements publics d’aménagement (EPA) et les établissements publics fonciers et d’aménagement (EPFA) pourront intervenir pour la réalisation d’opérations d’aménagement relevant de la mise en œuvre d’un contrat de PPA, y compris hors de leur périmètre, si les partenaires souhaitent s’appuyer sur eux (par contrats d’études, contrats de mise en oeuvre, ou par création de sociétés).

L’article 4 comporte des mesures de simplification (réduction de délais notamment) relatives aux procédures de participation du public des opérations d’aménagement faisant l’objet d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

L’article 5 allège les procédures qui s’imposent aux opérations d’aménagement, pour les rendre plus souples en cas d’évolutions des projets. La participation au coût des équipements publics des constructeurs qui n’acquièrent pas de terrains auprès de l’aménageur est facilitée et pourra être versée directement à la personne publique à l’initiative de l’opération d’aménagement, tel un établissement public y ayant vocation, ou à l’aménageur.

La modernisation du régime juridique des ZAC sera poursuivie par ordonnance (avec notamment une rationalisation du recours aux procédures de participation du public et une réforme du financement des équipements publics).

Un aménageur pourra exercer la maîtrise d’ouvrage des équipements de bâtiments, pour le compte de la collectivité, dans le cadre de sa concession, sans pour autant être soumis à la loi MOP n° 85-704 du 12 juillet 1985, modifiée.

Foncier

L’article 6 accélère et facilite la mobilisation du foncier public pour la réalisation d’opérations d’aménagement.

Le I complète le code général de la propriété des personnes publiques pour permettre la cession à l’amiable, par l’État, de son foncier au bénéfice de la réalisation d’une grande opération d’urbanisme, à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), à Paris ou à la métropole de Lyon, signataire d’un projet partenarial d’aménagement, ou à l’opérateur désigné par le contrat du projet partenarial d’aménagement.

Le II modifie le même code afin de simplifier le dispositif dit de cession avec « décote » au regard des difficultés rencontrées dans la mise en œuvre du dispositif :

–il permet de faciliter le montage de projets urbains combinant logements, commerces et activités et de favoriser une mixité d’usage dans le sens d’une ville durable et inclusive ;

– la cession de foncier public pour réaliser des opérations d’accession sociale à la propriété dans le cadre d’un bail réel solidaire pourra se faire avec une décote, dans la limite de 50 % comme pour les autres logements en accession à la propriété ;

– la cession avec décote de terrains du domaine privé de l’État est conditionnée à un engagement à livrer les logements dans un délai de cinq ans sauf pour les cessions de terrain s’inscrivant dans une opération d’aménagement de plus de cinq hectares. Au regard de la difficulté, extérieure au maitre d’ouvrage, à respecter le délai de cinq ans dans certaines opérations complexes de surface moindre, l’article exempte, pour ne pas bloquer le projet, de cette obligation les opérations d’aménagement de moins de cinq hectares, mais prévoit qu’une première tranche devra néanmoins y être livrée dans le délai de cinq ans.

L’article 7 comporte des dispositions relatives à la « Foncière publique solidaire » (FPS).

L’article 8 simplifie et harmonise divers outils d’intervention foncière afin de faciliter la mise en œuvre par les différents acteurs locaux d’une politique foncière efficace. Il étend notamment aux établissements publics territoriaux du Grand Paris la possibilité de créer des zones d’aménagement différé (ZAD).

L’article 9 facilite la transformation de bureaux vacants en logements en améliorant l’équilibre économique des opérations. L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme pourra leur accorder un bonus de constructibilité et déroger aux servitudes de mixité sociale du plan local d’urbanisme (PLU).

–> A noter un bonus de constructibilité (pour faciliter repassage de bureaux en logements) devrait passer de 10 à 30 % à la suite d’un amendement en commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale. 

L’article 10 crée une catégorie d’immeuble de « moyenne hauteur » qui disposera de règles de sécurité incendie adaptées pour faciliter la mutation de bureaux en logements.

L’article 11 étend la procédure de réquisition avec attributaire de locaux vacants pour proposer des solutions d’hébergement.

Urbanisme

L’article 12 modifie l’article L. 174-6 du code de l’urbanisme afin de favoriser la mise en place de documents d’urbanisme adaptés aux enjeux actuels.

–> A noter le comblement des dents creuses devrait être facilité en zones couvertes par la loi littoral à la suite d’un amendement en commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale. 

L’article 13 habilite le Gouvernement à procéder, par voie d’ordonnance, afin :

• de simplifier la hiérarchie des normes applicables aux documents d’urbanisme,
• d’instaurer un lien d’opposabilité unique (maintien du seul rapport de compatibilité entre les documents et suppression du lien de « prise en compte »)
• d’unifier les délais de mise en compatibilité.

Cette unification, complétée par la réduction du nombre de documents opposables, vise à mettre fin à l’instabilité chronique des documents d’urbanisme et à améliorer la qualité de leur contenu pour une meilleure appropriation des politiques publiques par les élus locaux.

L’article 14 habilite le Gouvernement à procéder, par voie d’ordonnance, à une nouvelle rédaction des dispositions du code général des collectivités territoriales relatives aux schémas d’aménagement régional (SAR) des régions d’outre-mer afin d’actualiser, clarifier, simplifier et compléter ces dispositions et, ainsi, de sécuriser juridiquement les documents tout en facilitant leur application.

L’article 15 accélère et facilite, en rendant consultatif l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) dans le cadre de la délivrance des autorisations d’urbanisme notamment pour :

• les opérations de traitement de l’habitat indigne dans les secteurs protégés au titre du patrimoine ;
• les projets d’installation d’antennes relais de radiotéléphonie mobile, compte tenu des objectifs ambitieux de couverture numérique du territoire.

Par ailleurs, le traitement des recours formulés par l’autorité compétente en droit des sols devant le préfet contre l’avis de l’ABF est simplifié.

L’article 16 sécurise les demandeurs de permis de construire en les assurant que seules les pièces prévues par la réglementation de l’urbanisme et les législations expressément articulées avec l’autorisation d’urbanisme leur seront demandées.

L’article 17 étend la nature et les usages des données contenues dans les dossiers de demandes d’autorisations d’urbanisme et transmises par les collectivités locales à l’État.

En outre, il accélère la numérisation dans le champ de l’urbanisme en créant une télé-procédure pour assurer le traitement des demandes d’autorisation d’urbanisme à compter du 1er janvier 2022 pour les communes dont le nombre d’habitant sera supérieur à un seuil défini par un décret.

–> A noter le débat sur ce point entre 2018 et 2022 (au profit de 2022) à ce stade des débats. 

L’article 23 clarifie et précise le droit applicable aux opérations de contrôle de la conformité aux dispositions du code de l’urbanisme des constructions, aménagements, installations et travaux, notamment en ce qui concerne le droit de visite prévu à l’article L. 461-1 afin de se conformer aux dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme du 4 novembre 1950. Il intègre dans ce code des dispositions dont l’objectif est de garantir la protection du domicile tout en définissant un cadre juridique sécurisé pour les autorités et agents publics chargés des vérifications en matière d’urbanisme et de construction.

Installations dans les immeubles

L’article 21 adapte le dispositif « individualisation des frais de chauffage » prévu à l’article L. 241-9 du code de l’énergie modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte afin de remédier à la sur-transposition opérée par le passé au regard de la directive efficacité énergétique en modifiant le champ d’application et les cas de dérogation possible.

Outre l’extension au tertiaire, il apparaît en effet qu’en limitant à une impossibilité technique ou à un coût excessif résultant de la seule nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage, le texte actuel est plus restrictif que la directive, qui admet de déroger à cette obligation lorsqu’il est démontré que l’installation de compteurs individuels n’est pas rentable.

Ainsi, il s’agit d’une part d’exclure du champ d’application les bâtiments tertiaires et d’autre part d’étendre les cas de dérogations pour motif économique aux immeubles dans lesquels l’installation de compteurs n’est pas rentable. Cette évolution va permettre d’exclure du dispositif les bâtiments les plus performants sur le plan énergétique (pour lesquels les gains résultant de l’individualisation sont les plus faibles) et le recentrer sur les immeubles les plus énergivores.

L’article 22 modernise la vente en l’état futur d’achèvement afin de sécuriser l’acquéreur dans le cadre de la garantie financière d’achèvement et de permettre à l’acquéreur et au vendeur de se mettre d’accord pour permettre à l’acquéreur d’assurer lui-même certains travaux de finition.

Les modalités de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement apporte à l’acquéreur sont clarifiées, avec notamment une définition de la défaillance financière conditionnant l’appel de la garantie. Le garant pourra obtenir rapidement la désignation d’un administrateur ad hoc dont la mission sera de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et d’autre part, il pourra exiger des acquéreurs le solde du prix de vente encore dû une fois son obligation exécutée.

L’article 22 étend par ailleurs les modalités de mise en œuvre des garanties délivrées en matière de vente en l’état futur d’achèvement aux garanties financières d’achèvement délivrées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

L’article 24 sécurise les opérations de construction en luttant contre les recours abusifs avec des mesures issues d’une concertation que le Gouvernement a voulue élargie au sein d’un groupe de travail piloté par une conseillère d’État et une maître des requêtes. Les mesures législatives, qui ont vocation à être complétées par des dispositions réglementaires, doivent contribuer à raccourcir les délais de jugement, à permettre aux acteurs économiques de mieux anticiper l’issue des recours et enfin à sécuriser un certaine nombre de droits à construire légalement attribués.

Sont ainsi prévus :

–la limitation des effets des annulations ou des déclarations d’illégalité des documents d’urbanisme sur les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol régies par le code de l’urbanisme dès lors que l’annulation ou la déclaration d’illégalité est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet ;

– l’extension des règles relatives à l’intérêt pour agir, en visant toutes les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol ;

– la possibilité pour le préfet, en cas de permis de construire annulé sur déféré préfectoral, d’exercer l’action en démolition sans limitation aux zones protégées ;

– l’encadrement du référé suspension dans le temps et l’obligation pour le requérant dont le référé suspension est rejeté de confirmer le maintien de sa requête au fond ;

– l’obligation pour le juge de motiver le refus de prononcer une annulation partielle ou un sursis à statuer et l’extension du champ d’application des articles concernés aux décisions de non opposition à déclaration préalable ;

–l’obligation de contester les autorisations modificatives et les mesures de régularisation dans le cadre de l’instance contre l’autorisation initiale, lorsque ces autorisations et mesures ont été délivrées au cours de cette instance ;

– l’amélioration du dispositif d’action en responsabilité contre les recours abusifs, associatifs ou autres, afin de faciliter le prononcé de condamnations pécuniaires aujourd’hui très rares ;

–l’encadrement des transactions financières visant à obtenir un désistement en cas de recours, d’une part, en les interdisant au profit d’associations sauf lorsque ces dernières défendent leurs intérêts matériels propres, d’autre part, en étendant l’obligation d’enregistrement aux transactions conclues en amont de l’introduction d’un recours. L’objectif est de dissuader les associations créées au profit d’intérêts privés de marchander leur désistement et d’imposer la transparence sur les transactions, quelle que soit l’étape de la procédure.

Logement social

Les articles 25 à 30 permettent d’engager la réforme du secteur HLM avec pour objectif de renforcer une capacité de production et de rénovation des logements sociaux à la hauteur des besoins, en améliorant l’efficacité de la gestion des bailleurs sociaux et en facilitant la restructuration de leur patrimoine. Cette réforme comprend les quatre volets suivants :

– la réorganisation du le tissu des organismes de logement social : l’objectif est d’atteindre le bon équilibre entre la proximité, qui permet la réactivité de la gestion et, la mutualisation, qui permet l’efficacité des achats, des systèmes d’information, de la maîtrise d’ouvrage et l’usage optimisé des fonds propres. Le lien avec les territoires est maintenu ;

– la simplification du cadre juridique : il s’agit de proposer des mesures de simplification normative afin d’accélérer la production de logements et d’en diminuer le coût ;

– la valorisation du patrimoine des bailleurs sociaux : il s’agit de donner davantage de liberté à la politique patrimoniale des bailleurs sociaux pour rendre plus dynamique l’accession sociale à la propriété par la vente de logements sociaux et destiner le produit de cette vente à la construction de nouveaux logements sociaux ;

– la réforme de la politique des loyers : il s’agira d’étudier une réforme de la fixation des loyers pour que ces derniers soient davantage liés aux capacités financières des ménages et non aux financements d’origine, tout en créant des mécanismes pour favoriser la mixité sociale.

L’article 25 concerne la restructuration du secteur du logement social.

La réduction des loyers des ménages modestes du parc social mise en place par l’article 126 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, les changements qu’elle implique sur les modes de financement du logement social et la structure financière du secteur, ainsi que le renforcement et la consolidation du modèle français du logement locatif social au bénéfice des ménages les plus modestes et défavorisés, impliquent une réorganisation du tissu des organismes de logement social. Une échéance de trois ans à compter de la loi de finances précitée a été fixée pour atteindre cet objectif.

Cette démarche résolue sera respectueuse des territoires et des gouvernances locales. Elles’appuiera sur la mobilisation des services déconcentrés de l’État comme relais de la politique définie par le Gouvernement, et sur la mise en place, grâce au projet de loi ELAN, d’une boîte à outils complète facilitant l’évolution du secteur.

Les orientations relatives à la réorganisation du secteur du logement social ont été inscrites dans le protocole conclu par le Gouvernement avec la Fédération des entreprises sociales de l’habitat (ESH) et les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’accession à la propriété (SACICAP) le 13 décembre dernier 2017.

La restructuration du secteur des organismes de logement social est centrée sur la seule obligation, pour un organisme de logement locatif social n’atteignant pas une taille qui lui permette d’assurer l’ensemble des fonctions stratégiques de manière autonome, de rejoindre un groupe. Sont prévues :

– l’obligation de fusion de l’ensemble des offices publics de l’habitat (OPH) rattachés à un même établissement public de coopération intercommunale, hors la métropole du Grand-Paris ;

–la détermination de la taille d’autonomie d’un bailleur isolé (15 000 logements) ;

– la détermination d’une taille minimale de groupe de bailleurs sociaux de 15 000 logements ;

– la consécration des groupes de bailleurs sociaux et de leurs fonctions prééminentes, qu’il s’agisse du groupe au sens du code du commerce, ou du groupe société anonyme de coordination (SAC), modèle plus intégré de «groupeinversé» nouvellement créé, doté par la loi de prérogatives spécifiques, notamment l’élaboration du plan stratégique de patrimoine (PSP) et du contrat stratégique d’utilité social, la mutualisation de ressources financières pour mettre en œuvre le PSP, la mutualisation des achats, la définition technique des politiques patrimoniales, la mise en œuvre de la solidarité financière en cas de difficulté d’un des membres.

–> A noter : le seuil de 15 000 a été ajusté à la marge en commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale (notamment pour les SEML multiactivités). A suivre… 

L’article 26 élargit les possibilités de fusions entre les organismes de logements sociaux et les sociétés d’économie mixte agréées pour exercer une activité de logement social.

Il permet d’organiser les conditions d’une absorption des OPH, qui sont des établissements publics, par des bailleurs sociaux constitués sous forme de société, d’étendre la possibilité d’une fusion-absorption d’une société d’économie mixte (SEM) agréée qui exerce une activité en dehors du champ du logement social et généralise la possibilité de scinder un organisme, en vue de faciliter l’absorption d’une ou plusieurs branches d’un organisme par un ou plusieurs autres organismes.

L’article encadre ce dispositif en réglant la rémunération des actionnaires ou de la collectivité de rattachement, dans la continuité des règles établies par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

L’article 27 facilite la circulation des capitaux entre les organismes de logement social, condition de réussite des regroupements.

Chaque bailleur social dispose de ressources et de contraintes qui lui sont propres, et définit librement sa stratégie de manière à exploiter au mieux ses atouts, pour l’usage encadré par la loi de ses ressources qui sont réservées à la gestion, au développement et à l’amélioration du logement social. Certains bailleurs peuvent à l’échelle de leur périmètre d’action, manquer de ressources, quand d’autres peuvent en disposer. Ainsi, en accompagnant par une meilleure circulation des ressources la réorganisation du secteur, par regroupements et rapprochements d’organismes, l’allocation des moyens sera optimisée.

La mesure consiste à simplifier les règles de prêts et d’avances encadrées par le code et lever les freins en la matière, en élargissant le nombre d’organismes pouvant prêter ou emprunter, et en diminuant le délai d’opposition du ministre.

L’article 28 comporte des mesures de simplification applicables au secteur du logement social.

Les bailleurs sociaux se voient appliquer une stratification de règles qui peut ralentir et surenchérir les procédures. L’enjeu est de moderniser et simplifier certaines règles applicables au secteur du logement social pour le rendre plus efficace, dans une perspective à la fois économique et social, et d’améliorer la lisibilité de certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation.

À cet effet, le projet de loi dote les organismes de logement social de nouvelles compétences. Il prévoit notamment la possibilité de créer des filiales pour répondre à des besoins précis (ingénierie urbaine, services de gestion…). De plus, la capacité de souscrire ou d’acquérir la totalité des parts d’une société civile immobilière leur est également conférée. L’objet de cette mesure est de garantir que le patrimoine demeure ou devienne du logement social. Pour respecter le cadre européen, une séparation des comptes sera obligatoire à compter de l’exercice comptable de 2021.

De plus et pour rendre effective la modernisation d’un point de vue comptable, l’ensemble des offices publics de l’habitat devront passer en comptabilité privée à compter du 1er janvier 2021.

Cet article par ailleurs modifie le plan de vente de la convention d’utilité sociale (CUS), afin de simplifier le dispositif de consultation et d’autorisation en matière de ventes actuellement en vigueur. Afin de permettre la bonne mise en œuvre des mesures de restructuration, des dérogations à la conclusion des CUS pourront être octroyées à certains organismes.

Le présent article habilite également le gouvernement à prendre par voie d’ordonnances diverses mesures concernant l’applicabilité de la nouvelle politique des loyers aux baux en cours et la vente de logements par des organismes HLM avec un transfert différé de la propriété des parties communes de l’immeuble .

De plus, il permet temporairement la négociation des émoluments de notaires supérieurs à 60 000 € pour les regroupements d’organismes.

Enfin, elle permet la dérogation à certaines obligations relatives à la maîtrise d’ouvrage publique et à l’obligation de recourir au concours d’architecture pour les organismes de logement social.

L’article 29 porte sur la vente des logements sociaux. La politique de vente de ces logements devenant un élément important du plan stratégique de patrimoine des bailleurs sociaux, il est nécessaire de moderniser les modalités de la vente de logements locatifs sociaux.

Il est ainsi prévu que la convention d’utilité sociale contiendra un plan de vente qui listera les logements que le bailleur souhaite aliéner, après avis de la commune d’implantation, pendant la durée de la convention. La signature de la convention par le préfet vaudra autorisation pour la durée de la convention.

Pendant la durée de la convention, le bailleur pourra soumettre de nouvelles demandes d’autorisation au préfet, qui consultera la commune.

La vente entre organismes ne nécessite plus d’autorisation préfectorale, sauf lorsqu’elle entraîne une diminution excessive du parc du bailleur (plus de 30 %) qui doit alors présenter ses perspectives.

La vente se fera, au prix fixé par le bailleur, et non plus au prix estimé par le service des domaines soumis à un avis de la commune.

La liste des bénéficiaires potentiels des ventes est organisée par ordre de priorité :

– pour les logements occupés : l’occupant ou, pour les logements ayant bénéficié d’un prêt locatif social (PLS) de plus de 15 ans, toute personne morale qui devra maintenir le locataire dans ses droits ;

– pour les logements vacants ;

–aux personnes physiques respectant les plafonds de ressources applicables à l’accession sociale à la propriété, parmi lesquelles seront prioritaires les locataires du parc social du département et les gardiens d’immeubles ;

– les collectivités locales ;

– à toute autre personne physique ;

– pour les PLS de plus de 15 ans, à toute personne morale de droit privé.

La vente en bloc, c’est-à-dire par lot de plusieurs logements est autorisée à des personnes morales, la possibilité pour les personnes physiques d’acquérir un logement social restant limitée à un logement.

La convention relative aux aides personnalisées au logement (APL) applicable au logement social vendu prend fin au moment de la vente, sauf lorsqu’il s’agit de PLS occupés vendus à une personne morale de droit privé.

Il est créé une nouvelle forme d’organisme d’HLM, la société de vente d’habitations à loyer modéré. Cette société peut être créée par des organismes HLM ou Action Logement. Elle aura pour seul objet l’achat de logements à des bailleurs désireux de vendre rapidement et la revente de ces logements. L’objet de cette société de ventes étant limitée, les logements concernés restent gérés par des bailleurs sociaux tant qu’ils n’ont pas été vendus. Une telle société peut présenter l’intérêt de développer une véritable expertise sur les stratégies de vente et de mettre en place des outils, notamment de communication, susceptibles de toucher un nombre plus grand d’acheteurs potentiels.

La possibilité pour les communes de préempter les logements sociaux des bailleurs est supprimée, afin de faciliter les ventes.

L’article 30 comporte diverses mesures visant à améliorer les conditions de contrôle des organismes par l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS).

L’article 31 ratifie l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l’effort de construction, qui a permis l’entrée en vigueur de la réforme d’ampleur d’Action Logement au 1er janvier 2017 et l’ordonnance n°2017-52 du 19janvier 2017 modifiant l’objet de l’association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) et de l’association foncière logement (AFL) et modifiant le code de la construction et de l’habitation et le code des juridictions financières, prises conformément à la loi n° 2016-719 du 1er juin 2016.

Des évolutions législatives complémentaires sont ajoutées pour simplifier et améliorer la lisibilité de l’organisation mise en place dans le cadre de la réforme.

L’article 32 reporte d’un an et demie la date à laquelle les organismes d’habitations à loyer modéré doivent transmettre au préfet de département le projet de convention d’utilité sociale, les modifications issues de la loi de finances pour 2018 aux règles et aux sources de financement des bailleurs sociaux rendant caduques les hypothèses financières et patrimoniales retenues pour une mise en œuvre de la deuxième génération des CUS prévue au 1er janvier 2018.

Les articles 35 à 37 favorisent la mobilité dans le parc social et améliorent la transparence des attributions des logements sociaux. Un ré-examen périodique de la situation des locataires du parc social, au regard des conditions d’occupation de leurs logements, interviendra désormais, afin de parvenir à une meilleure utilisation du parc social et une meilleure satisfaction des besoins des locataires.

La commission d’attribution voit ses compétences élargies au-delà de la seule attribution du logement et devient commission d’attribution et d’examen de l’occupation des logements. Lorsqu’un dossier lui est transmis, dans le cadre de l’examen de l’occupation des logements, elle émet des préconisations en termes d’offres de relogement à faire au locataire. Ces avis sont communiqués au locataire.

Le système des attributions de logement social en France souffre d’un manque de transparence. Avec une demande de logement social (1 886 996 demandeurs fin 2015) très largement supérieure à l’offre annuelle (481 596 attributions de logement social la même année), il est indispensable de rendre le processus d’attribution plus lisible et plus objectif. La cotation de la demande, qui consiste à organiser la file d’attente des demandeurs en leur attribuant des points en fonction de leur situation, est un outil aujourd’hui trop peu utilisé. Il permet pourtant d’objectiver la situation de chaque demandeur au regard des autres demandeurs, sans pour autant créer d’automaticité des attributions, qui restent du ressort des commissions d’attributions.

Les territoires déjà concernés par la réforme des attributions (établissements publics de coopération intercommunale tenus de se doter d’un plan local de l’habitat ou compétents en matière d’habitat et ayant au moins un quartier prioritaire de la politique de la ville, établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, commune de Paris et métropole de Lyon) seront tenus de mettre en place un dispositif de cotation qui sera porté à la connaissance du public.

Les modalités de cette cotation, c’est-à-dire les critères retenus et leur pondération, seront à définir par les acteurs du plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs (collectivités, bailleurs, réservataires).

La procédure d’attribution des logements sociaux en quartier prioritaire de la politique de la ville est simplifiée en supprimant l’examen du dossier par deux commissions au profit d’un examen par la commission de coordination de la convention intercommunale d’attribution qui voit son rôle renforcé.

L’article 38 permet de fluidifier la gestion des attributions de logement social et d’atteindre une meilleure adéquation entre les publics et les logements grâce à une gestion en flux annuel des contingents des différents réservataires, portant sur un nombre d’attributions et non sur une détermination physique des logements Il sera ainsi mis fin au cloisonnement induit par le système de réservation actuel qui découpe le parc social en logements désignés par réservataire.

L’article 39 favorise la mixité intergénérationnelle tout en développant une offre de logement pour les jeunes âgés de moins de trente ans. Il s’agit de permettre aux locataires sous-louant une partie de leur logement à une personne de moins de trente ans de percevoir une aide personnelle au logement et aux personnes de moins de trente ans sous-louant une partie de logement, de percevoir une aide personnelle au logement.

L’article 33 prolonge de six mois le délai de l’habilitation à une recodification des textes concernant les aides personnelles au logement prévue dans la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté. La volonté du Gouvernement est de mettre en place une actualisation des bases ressources plus contemporaines pour les aides personnelles au logement. Cette réforme nécessitera la proposition d’évolutions législatives lors du projet de loi de finances 2019 sur la base d’un cadre législatif et réglementaire stable. La recodification en tiendra ensuite compte.

Bail sur une courte durée

L’article 34 permet de répondre au besoin des personnes en mobilité ayant besoin d’un logement sur une courte durée. Il permet aussi de mobiliser un parc de logements qui n’auraient pas été loués sans ce nouvel outil. En effet, de multiples freins, tant réglementaires que financiers rendent difficile l’accès au logement dans cette situation et peuvent conduire à renoncer à une formation, à un contrat d’apprentissage, à un stage ou tout autre motif nécessitant la mobilité des personnes.

Le projet de loi tend à améliorer l’accès au logement des personnes en créant « le bail mobilité » un cadre de location de logement meublé d’une durée réduite et souple, tout en offrant des garanties pour les bailleurs et les locataires dans ces seuls cas de mobilité : absence de dépôt de garantie, éligibilité au dispositif de garantie locative VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) élargi, non reconduction.

Expulsions locatives ; SDF…

Les articles 40 à 42 améliorent la prévention des expulsions locatives, y compris dans le parc social. Tout d’abord, la procédure de surendettement et la procédure d’expulsion locative sont mieux coordonnées pour permettre de maintenir dans leur logement les locataires de bonne foi ayant repris le paiement de leur loyer et s’acquittant du remboursement de leur dette locative. Le bailleur est aussi sécurisé avec le paiement régulier de son loyer, de ses charges et le remboursement de sa dette locative légalement exigible, ainsi que la possibilité dans le cas contraire de faire exécuter immédiatement l’expulsion qui aura été prononcée.

La prévention des expulsions locatives est améliorée en précisant les informations à transmettre à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives afin de permettre un traitement plus efficient et plus rapide.

Dans le parc social, l’objectif est de permettre aux ménages qui ont fait l’objet d’un effacement de dette de conclure un protocole de cohésion sociale avec le bailleur social, ce qui permet de maintenir le locataire de bonne foi dans le logement et d’éviter l’expulsion locative.

L’article 43 renforce les moyens de pilotage et d’organisation du dispositif d’accueil, d’hébergement et d’accompagnement vers l’insertion et le logement destiné aux personnes sans-domicile ou éprouvant des difficultés à se loger. Afin de mener une politique efficace du « Logement d’abord », plaçant l’enjeu de l’accès au logement au centre des préoccupations et des efforts des acteurs locaux, le présent article crée de nouveaux outils permettant d’accompagner une transformation de l’offre existante, pour mieux répondre aux besoins des personnes et aux attentes sociales.

L’article 44 est une mesure de simplification visant à supprimer l’obligation de délivrer l’autorisation qui est nécessaire lorsque des travaux sont réalisés dans un établissement recevant du public si les travaux ont pour objet de lui faire perdre cette qualité pour la totalité de l’immeuble. Ainsi, par exemple, un hôtel pourrait plus facilement être transformé en locaux d’habitation. Le dépôt d’une autorisation d’urbanisme est toujours nécessaire suivant la nature des travaux.

L’article 45 développe l’habitat inclusif et pour cela ouvre la possibilité de colocation dans le parc social entre personnes handicapées adultes dans l’objectif de répondre aux besoins de celles qui, ayant une certaine autonomie, souhaitent pouvoir habiter un logement ordinaire, sans pour autant vivre seules.

Ces logements sont attribués à chaque colocataire ayant manifesté sa volonté de bénéficier de ce dispositif lors de la demande de logement social, dans les conditions ordinaires d’attribution des logements sociaux prévues à l’article L. 441-2. Le plafond de ressources applicable est celui du logement et s’apprécie dans le cadre de chaque contrat de location.

Chaque locataire d’un même logement signe avec le bailleur un contrat de location distinct.

Le nombre de colocataires d’un même logement ne peut être supérieur à cinq.

L’article 47 simplifie le formalisme de l’acte de cautionnement tel que prévu par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en supprimant la lourdeur de l’ obligation actuelle du caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution, tout en préservant le contenu de cet engagement. La dématérialisation complète de la procédure de mise en location de logements sera donc possible, plus simple et plus rapide, favorisant l’accès au logement.

L’article 48 favorise le développement des observatoires des loyers nécessaires pour une meilleure connaissance des marchés dans un souci de transparence et de fluidité et à permettre, pour ce faire, aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers. Il sera obligatoire de créer ces observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par l’État dans les zones dites tendues, à savoir les zones d’assujettissement à la taxe sur les locaux vacants (TLV), sans que ce développement n’emporte nécessairement encadrement des loyers.

L’article 49 permet la mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau des loyers par arrêté préfectoral, sur les territoires compris dans les zones dans lesquels la tension locative est la plus forte, à titre expérimental et à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou collectivités compétents en matière d’habitat. L’article crée en outre une sanction spécifique pour les bailleurs ne respectant pas ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers : une amende administrative peut être prononcée par le préfet.

L’article 50 supprime, dans des cas très spécifiques, l’adaptation des règles de la décence aux locaux des hôtels meublés et harmonise les règles de décence en cas de colocation à baux multiples.

L’article 51 renforce les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l’encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas les obligations qui existent déjà. L’objectif du Gouvernement est de limiter l’effet inflationniste sur les loyers de ce mode de location dans certaines villes touristiques et surtout l’effet de retrait du parc de logements disponibles des locaux loués à des fins touristiques, notamment quand il y a une « professionnalisation » de cette activité.

L’article a ainsi pour objet :

– l’introduction pour le loueur de l’obligation de transmettre à la commune, à sa demande, le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours ;

– le renforcement d’amendes civiles qui selon les infractions pourront être portées jusqu’à 5 000 ou10 000 € pour les loueurs qui ne respecteraient pas leurs obligations ;

– l’instauration d’amendes civiles nouvelles qui selon les infractions pourront être portées jusqu’à 12 500 ou 50 000 € pour les plateformes qui jusque-là n’étaient pas sanctionnées.

Un plafond légal de cent vingt jours de location de la résidence principale à des fins touristiques dans les communes mettant en œuvre la procédure de changement d’usage des locaux d’habitation est fixé.

L’article 52 a pour objet d’accélérer la production de logements intermédiaires en prévoyant que les établissements de coopération intercommunale situés dans les zones tendues, devront définir des objectifs pour une offre de logements de cette typologie dans leur document de programmation. Cette mesure permettra de promouvoir le développement de ce produit, créant, dans les territoires à enjeux, de manière plus systématique, une offre supplémentaire entre le parc social et le parc privé, favorisant la fluidité des parcours résidentiels.

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L’article 53 a pour objet de conférer au conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) l’unique rôle d’une commission administrative consultative, sans que cette instance n’ait à jouer le rôle d’une commission de contrôle.

L’article 54 crée un contrat intégrateur unique, l’opération de requalification des territoires (ORT), qui puisse répondre aux différents enjeux de développement locaux (mobilité, services, habitat, développement économique, etc.) en matière de revitalisation des centres des villes moyennes. Ce contrat constitue le support d’un large plan lancé en faveur des villes moyennes, qui souffrent pour certaines d’une forte vacance commerciale et d’une inadaptation de l’offre de logement. Il s’agit de modifier le dispositif de l’opération de requalification de quartiers anciens dégradés (ORQAD) afin d’en faire un outil contractuel ensemblier et généraliste permettant à tous les financeurs potentiels d’y adhérer. Pour l’élaboration de l’ORT et l’accompagnement de l’exécution des contrats, les collectivités peuvent s’appuyer sur l’ingénierie de l’État et de ses établissements publics ainsi que les ressources d’ingénierie territoriale et urbaine existantes notamment, les agences d’urbanisme, les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement, les parcs naturels régionaux, les établissements publics fonciers locaux, les sociétés publiques locales et les sociétés d’économie mixte, ou encore recourir au mécénat de compétences.

Afin de garantir une cohérence opérationnelle entre intercommunalité et communes du centre et de la périphérie en matière d’urbanisme commercial, le contrat impose la signature des communes et de l’intercommunalité; en contrepartie, des dérogations en matière d’urbanisme commercial seront possibles dans le périmètre des ORT. Les commerces qui souhaiteraient s’implanter en centre-ville (périmètre défini dans une annexe de la convention) ne seront ainsi pas soumis à autorisation d’exploitation commerciale. En parallèle, après avis des collectivités de l’ORT, une pause dans l’implantation des commerces en périphérie est rendue possible. Le préfet peut suspendre, l’enregistrement et l’examen d’une demande d’autorisation commerciale en dehors des secteurs d’intervention de l’ORT. Il sera ainsi possible de favoriser un développement commercial harmonieux et maîtrisé au sein du périmètre de l’ORT.

L’article 55 adapte l’obligation de travaux d’économie d’énergie dans le secteur des bâtiments tertiaires, résultant de l’article L. 111-10-3 du code de la construction et de l’habitation tel qu’issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle II » et de la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte, qui est venue renforcer cette obligation de travaux et fixer un objectif à l’horizon 2050 d’une réduction de 60 % de la consommation d’énergie.

Il est proposé de fixer la première échéance à l’horizon 2030 tout en maintenant l’ambition globale de réduction de 40 % d’économie d’énergie.

Par ailleurs, la rédaction de l’article L.111-10-3 ne permet pas d’adapter les exigences à la typologie de bâtiment tertiaire, notamment leur taille – l’obligation s’appliquant donc a minima à tout le secteur tertiaire – ou encore d’introduire des dispositions dérogatoires ou de modulation.

Il est proposé d’acter le principe d’un objectif de modulation voire de dispense selon la taille du bâtiment : un immeuble de bureau disposant de plus de moyens qu’un petit commerce de proximité. Ce seuil de surface permettrait de préserver les petites structures, notamment les PME, et de ne pas leur imposer des dispositions qui ne sont pas proportionnées au vu de leur situation économique.

L’article 56 renforce la pression financière contre les marchands de sommeil par l’institution d’une présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes, comme en matière de trafic de drogue ou de contrefaçon par exemple. Cette présomption peut permettre une action forte de l’administration fiscale puisqu’y sont associées une amende élevée et une inversion de la charge de la preuve au profit de l’administration.

L’article 57 élargit et systématise le dispositif de l’astreinte administrative en matière de lutte contre l’habitat indigne créée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. L’objectif de cette astreinte administrative est d’accentuer la pression sur les propriétaires indélicats afin qu’ils réalisent les mesures prescrites, dans le cadre des arrêtés de police spéciale prévues dans le code de la construction et de l’habitation et dans le code de la santé publique, pour supprimer le risque pour la santé et la sécurité des occupants des logements concernés.

Il s’agit tout d’abord d’étendre le dispositif de l’astreinte à l’ensemble des procédures de police spéciale de lutte contre l’habitat indigne (hors urgence), ainsi qu’à la lutte contre le saturnisme, alors qu’il était prévu jusqu’à présent uniquement pour les procédures avec prescriptions de travaux.

En outre, l’astreinte administrative sera désormais due automatiquement par le propriétaire indélicat en cas de non-respect des prescriptions d’un arrêté dans les délais fixés.

Enfin, l’article prévoit que le montant des astreintes prononcées dans le cadre des polices spéciales de l’insalubrité relevant de la compétence du préfet est versé au budget de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) où est implanté l’immeuble ou le local visé si cet EPCI est compétent en matière d’habitat et si son président a bénéficié du transfert des polices spéciales de lutte contre l’habitat indigne de la part des maires. L’objectif est d’inciter les EPCI à développer le repérage des situations d’habitat indigne et à mettre en œuvre les différentes procédures de police.

L’article 58 habilite le Gouvernement à prendre, par voie d’ordonnances, des mesures pour améliorer et renforcer la lutte contre l’habitat indigne et favoriser le regroupement des compétences et procédures entre les mains d’un acteur unique, afin de rendre l’action publique plus efficiente en la matière.

Il s’agit plus précisément d’harmoniser et simplifier les polices administratives spéciales mentionnées dans le code de la santé publique et le code de la construction et de l’habitation, de mieux les articuler entre elles ainsi qu’avec les pouvoirs de police générale du maire pour traiter plus efficacement l’urgence en matière d’habitat insalubre ou dangereux. .

L’article 59 améliore les outils de traitement des copropriétés dégradées.

Une des principales difficultés opérationnelles rencontrées dans le traitement de ces copropriétés est le traitement des occupants dont la santé et la sécurité sont souvent très menacées dans ces immeubles délabrés en copropriété. De surcroît, comme il s’agit souvent de ménages très pauvres exploités par des propriétaires indélicats, les situations de sur-occupation sont assez fréquentes. Avant même de traiter le bâti, il faut donc reloger rapidement ces occupants dans des logements sûrs. Les mesures présentées au 1° du I et au 3° du I ont pour but de faciliter ces opérations de relogement en veillant à la prise en compte des ménages des quartiers en opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) dans l’objectif de 25 % d’attributions de logements hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et en permettant au maire et au président de l’intercommunalité de faire usage de leur pouvoir de désignation lorsqu’ils lancent une ORCOD, faculté actuellement ouverte uniquement dans les ORCOD d’intérêt national (ORCOD-IN) et qui permet d’attribuer plus rapidement un logement social du contingent de la commune ou de l’EPCI. Après quelques années de mise en œuvre des ORCOD-IN, il s’avère que plusieurs sites dont le niveau de difficultés est très élevé et qui auraient besoin de ce dispositif ne satisfont pas l’un des critères de l’article L. 711-2 du code de la construction et de l’habitation qui conditionnent la mise en place d’une ORCOD-IN, à savoir l’existence d’une ou plusieurs copropriétés en plan de sauvegarde. Compte tenu des autres critères prévus par l’article L. 741-2 du même code (des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et de lourds investissements à consentir) qui suffisent à encadrer ce dispositif, il convient de supprimer cette condition pour accélérer le traitement des copropriétés les plus en difficulté.

La procédure de carence prévue à l’article L. 615-6 du même code qui permet, après une expertise diligentée par le tribunal de grande instance, de faire constater par ce même tribunal de grande instance l’incapacité d’un syndicat de copropriétaires à pourvoir à la conservation de l’immeuble et qui permet, sur ce fondement, d’engager une procédure d’expropriation à l’encontre des différents copropriétaires constituant le syndicat des copropriétaires, est sécurisée.

Les opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national concernent un ensemble d’immeubles dont le niveau de dégradation peut être plus ou moins avancé. Suite à l’arrêté de déclaration d’utilité publique, les délais sont encore longs avant l’obtention de l’ordonnance d’expropriation qui entraîne le transfert de propriété et de jouissance. Durant cette période, qui peut largement couvrir une année, les problèmes de gestion et de sécurité s’amplifient ce qui rend les conditions de vie très détériorées. La mesure proposée au II vise à permettre d’engager au plus vite le relogement des occupants des immeubles voués à la démolition en autorisant la prise de possession immédiate du ou des immeubles dégradés par le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique. Compte tenu du caractère exorbitant de cette autorisation, elle serait obtenue par décret pris sur l’avis conforme du Conseil d’État, et assortie de deux conditions: l’existence de risques sérieux pour la sécurité des occupants rendant nécessaire la prise de possession anticipée, et d’un projet de plan de relogement des occupants.

L’article 60 a pour objet de remédier au constat d’un relatif vieillissement de la loi du 10 juillet 1965 précitée, qui induit certaines rigidités et peut retarder notamment la nécessaire rénovation énergétique des bâtiments. Cet article autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance, d’une part, pour codifier le droit de la copropriété afin de proposer un texte plus simple, clair et accessible, garant de la sécurité juridique, d’autre part, pour revoir les règles de gouvernance des copropriétés, en les adaptant en fonction de la destination et de la taille de la copropriété afin d’améliorer leur gestion.

Le développement du bail numérique participe de la modernisation des relations entre le bailleur et le locataire et de la sécurisation du contrat. Le Gouvernement encourage la numérisation des relations entre les propriétaires et les locataires.

L’article 61 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi pour créer un régime d’agrément qui permettra de sécuriser, promouvoir et accompagner l’usage du numérique dans l’établissement des contrats de location et d’améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé pour une plus grande transparence.

L’article 62 simplifie les procédures administratives pour tenir les objectifs ambitieux de couverture numérique du territoire en :

– supprimant le délai minimum de deux mois imposé aux opérateurs pour les demandes d’autorisations d’urbanisme après avoir déposé le dossier d’information auprès du maire ;

– réduisant de deux mois à un mois le délai minimum imposé aux opérateurs avant de débuter les travaux lors de modifications substantielles d’installations radioélectriques, après avoir déposé le dossier d’information auprès du maire.

L’article 63 simplifie les modalités de mise en œuvre des servitudes instituées en vue de permettre l’installation, l’exploitation et l’entretien de réseau notamment sur et au-dessus des propriétés privées, afin notamment de permettre aux opérateurs de déployer plus facilement et plus rapidement des câbles optiques aériens.

L’article 64 instaure une nouvelle sanction pécuniaire susceptible d’être prononcée par l’Autorité de régulation des communications électroniques et des postes à l’encontre d’un opérateur ayant en charge l’établissement de lignes de communications à très haut débit en fibre optique, dans l’hypothèse où il ne se serait pas conformé à ses engagements de déploiement.

L’article 65 sécurise la diffusion par voie hertzienne des données horaires du temps légal français, par évolution des statuts l’Agence nationale des fréquences (ANFR) et capacité pour elle de se substituer dans la gestion des marchés et conventions conclus par l’État pour assurer la continuité de la diffusion du signal horaire par voie hertzienne.