Même contestée en justice, une promesse de vente suffit pour demander une autorisation d’urbanisme

Depuis 2007, les services instructeurs saisis d’une demande d’autorisation d’urbanisme ne sont plus habilités à vérifier que son auteur détient bien les droits à construire nécessaires à la réalisation de son projet. Conséquence de cette interdiction, l’autorité compétente ne peut plus refuser le permis au motif que le pétitionnaire ne disposerait pas de droits à construire, sauf cas de fraude avérée et manifeste.

Mais quid si le demandeur de l’autorisation est titulaire d’une promesse de vente et que la collectivité est informée que la validité de cet acte est contestée devant la juridiction judiciaire ? Peut-elle pour ce motif refuser le permis en considérant que, finalement, les droits à construire de l’administré ne sont pas établis de façon suffisante ?

Une décision du Conseil d’Etat est venue préciser le mode opératoire qu’il fallait suivre dans ce cas de figure.

Tout d’abord, le Conseil d’Etat rappelle qu’en principe, l’attestation du demandeur selon laquelle il dispose des droits à construire est suffisante, l’autorisation sollicitée ne pouvant être refusée que si les services instructeurs sont en possession d’informations révélant sans équivoque le caractère mensonger de ladite attestation :

« Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Toutefois, lorsque l’autorité saisie de la demande vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser pour ce motif le permis sollicité« .

Poursuivant, le Conseil d’Etat précise alors que si le demandeur de l’autorisation est titulaire d’une promesse de vente, les services instructeurs doivent considérer que celle-ci est valable, quand bien même sa validité serait-elle contestée devant le juge judiciaire dans la cadre d’un contentieux purement privé.

Ce n’est qu’en présence d’une décision justice remettant en cause la validité de la promesse que le permis pourra être refusé au motif que le pétitionnaire ne dispose pas des droits à construire :

« Il en est notamment ainsi lorsque l’autorité saisie de la demande de permis est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire a présenté sa demande. Mais, lorsque le pétitionnaire est, pour le terrain faisant l’objet de la demande de permis, titulaire d’une promesse de vente qui n’a pas été remise en cause par le juge judiciaire à la date à laquelle l’autorité administrative se prononce, l’attestation par laquelle il déclare remplir les conditions pour déposer la demande de permis ne peut, en l’absence de manoeuvre frauduleuse, être écartée par l’autorité administrative pour refuser de délivrer le permis sollicité« .

Dès lors que le demandeur de l’autorisation d’urbanisme atteste disposer des droits à construire, promesse de vente à l’appui, l’autorité administrative doit donc se contenter de cette information sans pouvoir la remettre en cause et ce, même si une procédure judiciaire est en cours sur cette question.

ref. : CE, 12 février 2020, Commune de Norges-La-Ville, req., n° 424608. Pour lire l’arrêt, cliquer ici