Le maire peut-il délivrer un permis de construire sous réserve qu’une servitude de passage soit instaurée au profit du pétitionnaire ?

L’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de délivrer un permis de construire en l’assortissant de certaines prescriptions afin de garantir le respect par le projet de la sécurité ou de la salubrité publiques (v. à ce sujet : https://blog.landot-avocats.net/2019/07/02/le-maire-peut-il-refuser-un-permis-de-construire-au-motif-que-le-projet-est-dangereux/).

Sur le fondement de cette disposition, le maire peut-il délivrer un permis de construire en le conditionnant par la transmission par le pétitionnaire de l’acte instaurant une servitude de passage sur le terrain afin de garantir un accès à la voie publique ?

Le Conseil d’Etat vient de répondre par l’affirmative en validant un tel permis :

« D’une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, l’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

4. D’autre part, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

5. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le terrain d’assiette du projet de la société Compagnie Immobilière Méditerranée ne disposait d’aucun accès à une voie ouverte à la circulation publique et qu’un tel accès devait être créé sur des parcelles appartenant à des tiers. Le maire de Fréjus lui a néanmoins accordé le permis de construire sollicité en mentionnant à l’article 3 de son arrêté que  » le présent arrêté est conditionné à la production, par le bénéficiaire, de l’acte authentique de servitude de passage (…) au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier « . En jugeant que cette réserve ne saurait pallier l’absence de titre créant une servitude de passage à la date de l’arrêté attaqué alors que la création d’une servitude de passage entraine seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d’un nouveau projet, le tribunal administratif a entaché son arrêt d’erreur de droit ».

Une demande de permis portant sur un terrain ne disposant pas d’un accès direct à la voie publique ne peut donc plus forcément être refusé pour ce seul motif ; désormais, il peut être délivré à la condition que le pétitionnaire régularise la situation avant le démarrage des travaux.

Ref. : CE, 3 juin 2020, Société Compagnie Immobilière Méditerranée, req., n° 427781. Pour lire l’arrêt, cliquer ici.