La présence d’une loggia doit-elle être prise en compte lors du calcul des prospects ?

Dans leur règlement, les plans locaux d’urbanisme peuvent imposer aux constructions nouvelles d’observer une distance minimale avec les limites séparatives ou les constructions voisines.

Dans bon nombre de cas, la règle d’urbanisme fait alors référence à la façade de la construction et prévoit que celle-ci doit être implantée en retrait de la limite séparative (ou de la construction voisine), la distance pouvant varier en fonction de la présence ou pas d’ouvertures dans cette même façade.

La question peut alors se poser de savoir si certains éléments de la construction doivent être considérés comme faisant partie de la façade et donc s’il faut les prendre en compte pour déterminer si la règle de prospect du plan local d’urbanisme est respectée.

Tel est le cas notamment des balcons et des loggias qui peuvent être prévus par un maitre d’ouvrage.

Pour répondre à cette question, le Conseil d’Etat vient de rappeler qu’il faut tout d’abord se référer au Plan local d’urbanisme et aux précisions apportées par ce dernier sur les différents éléments d’une construction (les lexiques des PLU sont souvent précieux à ce sujet).

Mais en l’absence de disposition spécifique du PLU, une loggia doit en principe être considérée comme un élément de la façade et être ainsi prise en compte pour déterminer la distance qui sépare la construction de la limite séparative :

« Il résulte de ces dispositions, ainsi que de la figure 4 inscrite au règlement du plan local d’urbanisme que, lorsqu’une façade ou une partie de façade comporte une loggia, celle-ci doit être regardée, au sens et pour l’application du règlement du plan local d’urbanisme de Paris et à la différence d’un ouvrage en saillie par rapport à la façade tel qu’un balcon, comme un élément de la façade elle-même en faisant partie intégrante, et l’ouverture extérieure de la loggia, qu’elle soit ou non dotée de fenêtres, constitue une baie au sens et pour l’application de ces dispositions. Le respect des règles de prospect qu’elles définissent est dès lors apprécié au regard de la distance calculée entre cette baie et le point le plus proche de la façade en vis-à-vis ».

Et l’ouverture de la loggia sur l’extérieur doit alors être appréhendée comme une baie présente sur la façade, ce qui, en fonction des règles du PLU, peut augmenter la distance minimale que la construction projetée doit respecter avec la limite séparative.

Ref. : CE, 12 mai 2022, req., n° 453787. Pour lire l’arrêt, cliquer ici