Au cours d’une procédure d’expropriation, lors de la discussion relative au montant des indemnités devant être versées aux expropriés, l’une des questions centrales est souvent celle de savoir si le terrain en cause peut être qualifié de terrain à bâtir ou pas (en effet, la valeur d’un terrain à bâtir est en principe logiquement supérieure à celle d’une parcelle qui ne peut pas recevoir de constructions).

Pour faciliter cette opération de qualification, l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation précise qu’un terrain peut être appréhendé comme étant à bâtir si, d’une part, il est considéré comme étant constructible par la règlementation d’urbanisme qui lui est applicable  et si, d’autre part, il est suffisamment desservi par les réseaux (d’électricité, de distribution d’eau potable et d’assainissement) et les voies d’accès.

S’agissant de cette seconde condition, cet article précise :

« Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone« 

La constitutionnalité de cette disposition a été contestée devant le Conseil constitutionnel au motif que, lorsqu’elle était appliquée à des parcelles comprises dans le périmètre d’une opération d’aménagement mais qui sont situées sur des sites différents, elle pouvait aboutir à refuser la qualification de terrains à bâtir à des parcelles suffisamment desservies par les réseaux, notamment lorsque leur site d’accueil est suffisamment viabilisé.

Pour les auteurs de cette QPC, cette disposition (et surtout l’interprétation qui en a été faite par la Cour de cassation) pouvait aboutir à léser l’exproprié d’un terrain suffisamment viabilisé sur son site, la qualification de terrain à bâtir pouvant lui être refusée au motif que les autres sites n’étaient pas suffisamment desservis par les réseaux et autres voies d’accès.

Selon eux, cette méthode d’appréciation méconnaissait donc l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme de 1789 selon lequel la procédure d’expropriation implique de verser à l’exproprié une « juste indemnité ».

Par une décision rendue le 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel ne leur a pas donné raison… tout en leur donnant satisfaction au final.

En effet, s’il a considéré que la méthode de qualification d’un terrain à bâtir posée par l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation ne méconnaissait pas l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme, il a précisé que, pour les terrains situés sur des sites différents, la suffisance de leur desserte par les réseaux devait parfois être appréciée site par site, et non à l’échelle de l’ensemble du périmètre de l’opération d’aménagement :

« Dès lors, sauf à méconnaître les exigences constitutionnelles précitées, les dispositions contestées doivent être interprétées comme imposant à l’autorité expropriante, sous le contrôle du juge, d’apprécier la dimension des réseaux desservant une zone d’aménagement concerté multi-sites au regard de l’ensemble de la zone dans le seul cas où les différents sites à l’intérieur de son périmètre ont vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Dans le cas contraire, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune« .

Avec cette décision, tout le monde a donc gagné : l’Etat (puisque la disposition législative en cause ne méconnait pas la Constitution) mais aussi les propriétaires privés qui, dans certains cas, pourront bénéficier de la qualification de terrains à bâtir pour des parcelles situées dans une zone qui n’est pas partout suffisamment desservie par les réseaux et les voies d’accès.

Ref. : CC, 19 juin 2026, Décision n° 2026-1206 QPC. Pour lire la décision, cliquer ici