Un bail commercial donne lieu à une préemption illégale. Comment évaluer le préjudice qui en résulte ?

Le droit de préemption des communes lors des cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux, de baux commerciaux et de certains terrains a été instauré par l’article 58 de la loi 2005-822 du 2 août 2005.

Ce régime, utile mais d’un maniement fort délicat, en dépit de diverses évolutions législatives, donne lieu à de stimulantes questions, dont celle posée il y a quelques temps devant le TA de Cergy-Pontoise : Comment évaluer le préjudice du titulaire d’un bail commercial à la suite d’une décision de préemption illégale ?

 

Etrangement, cette question n’a pas donné lieu à une jurisprudence pléthorique, en dépit des multiples chausses-trappes de ce régime pouvant conduire à de telles illégalités… lesquelles conduisent bien sûr comme à l’accoutumée à une annulation rétroactive : la préemption est supposée n’avoir jamais eu lieu (voir pour le régime général du droit de préemption : Cass. 3e civ., 22 juin 2005, n° 03-20.473 ; CE, 26 février 2003, n° 231558), ce qui, à l’évidence, soulève de sérieuses difficultés de retour au statu quo ante.

En ce domaine, le juge n’indemnise qu’en cas :

  • de faute, constituée par principe par l’illégalité fautive « à la condition que la préemption ne soit pas justifiée au fond par des motifs d’intérêt général, qui auraient permis à la commune de reprendre la même décision en la purgeant du vice de légalité dont elle était entachée »
  • avec, classiquement, un préjudice suffisamment réel et certain (ou selon nous direct, réel et certain mais cette distinction n’est pas reprise comme telle par le TA ni par son rapporteur public, ce qui contrairement à ce que l’on pourrait croire ne change guère grand chose au fond car la notion de « suffisamment réel » inclut le caractère direct dudit préjudice).

C’est sur ce dernier point, selon de l’estimation du préjudice, que la lecture de ce jugement de TA et, surtout, des conclusions de M. Arnaud Bories, rapporteur public, s’avèrent stimulantes et pédagogiques.

En l’espèce, le tribunal avait été saisi d’un recours tendant à l’indemnisation du préjudice dont aurait été victime la société « Connected World Service », qui vient aux droits de la société « The Phone House », à la suite de l’annulation contentieuse, par ce même tribunal et pour des raisons de fond, de la décision de préemption prise le 29 avril 2013 par une commune francilienne (TA Cergy-Pontoise, 3 avril 2015 n°1306796).

La société The Phone House, qui connaissait des difficultés liées à la restructuration du marché du téléphone mobile était parvenue à céder son bail commercial pour un montant de 50 000 euros (+ 10 000 euros de frais d’agence).

Mais lors de l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner, la commune  a entendu préempter ce bail et a proposé un montant nettement inférieur de 10 000 euros, montant réévalué par la suite par le juge de l’expropriation qui a estimé la valeur vénale du bien à 30 424 euros hors frais d’agence. La commune a alors expressément renoncé le 2 juin 2014 à poursuivre cette préemption.

La société « Connected World Service » qui a tenté sans succès de remettre son bien sur le marché, avait fini par en obtenir la résiliation anticipée en octobre 2014 auprès du bailleur, propriétaire du fond de commerce, moyennant une indemnité d’éviction de 18 219 euros. Elle demandait une indemnisation de 71 736 euros.

Le tribunal a jugé que, si la cession du bail au premier acquéreur en avril 2013, présentait un caractère de probabilité suffisant, la résiliation anticipée du bail en octobre 2014 n’est pas la conséquence de l’illégalité de la décision de préemption mais des seules difficultés financières rencontrées par la Société The Phone House et de ses propres décisions de gestion, alors que rien ne s’opposait à ce qu’elle poursuive son activité commerciale.

Dans ce cadre, le tribunal refuse d’indemniser le manque à gagner du titulaire d’un bail commercial qui a renoncé à poursuivre son activité et a choisi de résilier son bail pour des raisons qui sont extérieures à la légalité de la préemption.

Toutefois, le tribunal juge, dans le cas particulier de l’espèce, que la société requérante a perdu une chance certaine de réaliser une cession à un prix très avantageux, dans la mesure où le prix de 50 000 euros initialement proposé par l’acquéreur évincé était significativement supérieur à la valeur vénale réelle du bail, et fixe à 25 000 euros le quantum de l’indemnité due par la commune pour perte de chance…

 

Une lecture du jugement et des conclusions s’avèrent vraiment utiles. Voici ces documents  :

TA Cergy-Pontoise, 29 mars 2018, n°1602666 :

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Conclusions de M. Arnaud Bories, rapporteur public :

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