Insalubrité : après des travaux exécutés d’office… à qui revient la facture en cas de changement, entre temps, de propriétaire ? en cas de VEFA ?

habitat logement RHI

En cas d’insalubrité ou d’édifice menaçant ruine, il existe divers pouvoirs de police avec, dans certains cas, charge à l’autorité administrative (commune ou Etat selon les cas) de faire des travaux d’office… avec le soin ensuite de se faire payer par le propriétaire (parfois du coup de gérer des successions ou des indivisions, avec des bonheurs divers…).

Ce régime va d’ailleurs changer assez notablement. Voir :

 

Mais en attendant, les régimes actuels suivent leurs cours et les cours suivent leurs jurisprudences sur ces régimes….

Avec, hier, un arrêt bien intéressant rendu par le Conseil d’Etat qui précise ce qui se passe si le bien change de propriétaire pendant la période où la commune ou l’Etat a la charge de ces travaux d’office. Un arrêt qui d’ailleurs devrait rester adapté au droit futur…

Car le Conseil d’Etat pose un principe de bon sens. Il estime qu’il résulte du II de l’article L. 1331-29 et des articles L. 1331-30 et R. 1331-9 du code de la santé publique (CSP… mais encore une fois le nouveau régime ne devrait pas changer ce point) que la collectivité qui, s’étant substituée au propriétaire ou aux copropriétaires défaillants, a fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus par les dispositions du II de l’article L. 1331-29 du code de la santé publique, est en droit de rendre débitrice de la créance qu’elle détient la personne qui a la qualité de propriétaire ou de copropriétaire de l’immeuble à la date d’expiration du délai imparti par la mise en demeure d’exécuter les travaux… Bref, le propriétaire fautif. 

Notons que lors de la cession de biens, il est possible ensuite qu’un accord soit intervenu entre parties, non pas sur la personne à qui la personne publique présentera « la facture » de ces travaux; mais sur la prise en compte ou non de cette somme dans le prix de vente, voire sur des remboursements à prévoir en ces domaines.

Un inconvénient à ce régime : si l’ancien propriétaire a cédé son bien et était celui défaillant… alors pour peu qu’il ait été liquidé, la facture sera à présenter à une personne inexistante ou moins solvable que celle qui a ledit bien (il arrive que l’épilogue de telles procédures soit la récupération du bien in fine)… le raisonnement du Conseil d’Etat est donc logique mais il n’est pas certain qu’il se révèle vertueux dans la durée. 

Source : CE, 28 septembre 2020, n° 429980, à publier aux tables du recueil Lebon :

http://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2020-09-28/429980

 

MAIS ATTENTION : il n’en va pas de même en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Voir CE, 28 septembre 2020, n° 426290, à publier aux tables du recueil Lebon. 

En effet, s’ils prévoient que l’acquéreur d’un bien vendu en vertu d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions existantes et propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur construction, les articles L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et 1601-3 du code civil ne peuvent avoir, selon le Conseil d’Etat, pour effet de lui transférer, avant la date de réception des travaux, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d’un immeuble menaçant ruine, pour l’application de l’article L. 511-2 du CCH, dès lors que, jusqu’à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l’ouvrage.