Lorsqu’un propriétaire désire exécuter des travaux sur une construction qui est déjà irrégulière, sa demande d’autorisation doit porter sur l’ensemble du bâtiment et ce,  dans le but de régulariser la totalité de la construction. Si la demande ne porte que sur les nouveaux travaux qui sont envisagés, l’administration doit refuser leur autorisation. Et si elle accorde celle-ci, sa décision sera irrégulière au motif que la demande du pétitionnaire ne portait pas sur l’ensemble de la construction.

Dans ce dernier cas, en cas de recours dirigé contre l’autorisation délivrée, le juge peut-il prononcer son annulation partielle, voire surseoir à statuer pour que le pétitionnaire puisse régulariser son dossier, comme le permettent les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme ?

Le Conseil d’Etat vient de refuser cette possibilité dans une décision rendue le 6 octobre 2021.

Avec pédagogie, cet arrêt rappelle d’abord la marche à suivre que les services doivent avoir lorsqu’ils sont saisis d’une demande d’autorisation portant sur une construction existante irrégulière :

“Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés”.

Puis, avec la même pédagogie, l’arrêt s’adresse aux juges du fond en leur indiquant que lorsqu’ils sont amenés à se prononcer sur la légalité d’une autorisation d’urbanisme qui a été délivrée en méconnaissance de la règle précédente, ils ne peuvent utiliser les outils prévus par le Code de l’urbanisme pour régulariser une autorisation d’urbanisme en cours d’instance :

“Toutefois, lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 2 d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code“.

Les propriétaires de constructions édifiées de façon irrégulière sont donc prévenus : s’ils souhaitent effectuer de nouveaux travaux sur leur bien, ils doivent obtenir une autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment et non sur leur seul projet et, en cas de contentieux, aucune mansuétude ne pourra leur être appliquée.

Ref. : CE, 6 octobre 2021, Société Marésias, req., n° 442182. Pour lire l’arrêt, cliquer ici