Lorsqu’un document d’urbanisme autorise “la reconstruction des bâtiments existants”, le propriétaire peut-il démolir une construction présente sur  son terrain pour y édifier un ouvrage différent ? Ou bien son nouveau projet n’est-il possible que s’il est similaire au bâtiment qui a été démoli ?

Dans une décision rendue le 19 novembre 2021, le Conseil d’Etat a très clairement opté pour la seconde option en censurant un jugement qui avait considéré que le projet consistant à démolir un bâtiment puis à édifier sur la parcelle une construction dont la conception et les caractéristiques étaient différentes de ce dernier ne pouvait être assimilée à une opération reconstruction.

Après avoir rappelé que les dispositions d’une Directive territoriale d’aménagement définissant les modalités d’application des dispositions spécifiques à certaines zones littorales sont directement opposables aux demandes de permis de construire, le Conseil d’Etat fait preuve de souplesse dans sa conception de la notion de reconstruction puisqu’il estime que celle-ci doit être comprise comme “une construction après démolition du bâtiment préexistant sur la parcelle”.

Dès lors, en jugeant que la reconstruction impliquait que la nouvelle construction ne doit pas être substantiellement différente  du bâtiment démoli, le Tribunal a commis une erreur de droit :

“En l’espèce, pour juger que l’arrêté attaqué autorisant le projet litigieux, situé au sein d’un espace urbanisé sensible dans une zone constitutive d’un parc périurbain, avait été pris en méconnaissance de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, le tribunal s’est fondé sur la circonstance que le projet ne pouvait, eu égard à sa conception et à ses caractéristiques particulières, être regardé comme la reconstruction d’un bâtiment existant au sens des dispositions de la directive territoriale d’aménagement citées au point précédent.

5. En premier lieu, il résulte de ce qui a été dit au point 3 que les dispositions que le tribunal a opposées au permis de construire en litige avaient pour objet de préciser les modalités d’application des dispositions particulières au littoral, qui sont les seules à être directement applicables à une autorisation d’urbanisme en application du 2° de l’article L. 172-2 du code de l’urbanisme. Par suite, le tribunal n’a pas méconnu le champ d’application de la loi en opposant au permis de construire des prescriptions qui ne constitueraient pas des modalités d’application des dispositions particulières au littoral.

6. En second lieu, en prévoyant que, dans les espaces urbanisés sensibles, l’extension de l’urbanisation serait ” strictement limitée aux seules parcelles interstitielles du tissu urbain, ou ” dents creuses ” des îlots bâtis, ainsi qu’à la reconstruction et à la réhabilitation des bâtiments existants “, les dispositions de la directive territoriale d’aménagement doivent être regardées comme permettant l’extension de l’urbanisation sur les parcelles ainsi désignées, sous réserve, pour tout projet, de satisfaire aux conditions énoncées au point III-124-2, citées au point 3. La ” reconstruction ” ainsi permise sous cette réserve s’entend donc d’une construction après démolition du bâtiment préexistant sur la parcelle. Par suite, en jugeant, après avoir relevé que le projet autorisé visait à l’édification d’une résidence après démolition d’une construction préexistante sur la parcelle, que le projet autorisé par le permis de construire attaqué ne pouvait, eu égard aux différences qu’il comportait dans sa conception et ses caractéristiques par rapport au bâtiment démoli, être regardé comme la reconstruction d’un bâtiment existant au sens des dispositions précitées de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, le tribunal a commis une erreur de droit”.

Avec cet arrêt, il est donc fortement conseillé de préciser dans les documents d’urbanisme si la reconstruction d’un bâtiment existant, lorsqu’elle est autorisée, doit être effectuée “à l’identique”.

Car en l’absence de cette précision, un propriétaire pourra invoquer cette jurisprudence pour soutenir qu’après la démolition du bâtiment existant sur sa parcelle, il a le droit de réaliser une construction différente et, le cas échéant, plus importante, si les autres règles applicables dans la zone l’autorisent bien sur.

Ref. : CE, 19 novembre 2021, Commune de Théoule-sur-Mer, req., n° 435153. Pour lire l’arrêt, cliquer ici