Demande de permis dans une copropriété : l’attestation sur l’honneur du pétitionnaire est suffisante

Il y a un mois, le présent blog faisait état de la décision du Conseil d’Etat selon laquelle le titulaire d’une promesse de vente pouvait valablement demander un permis de construire, même si la validité de la promesse était contestée, les services instructeurs n’ayant pas vocation à s’immiscer dans un litige purement privé (v. ainsi : https://blog.landot-avocats.net/2020/03/03/meme-contestee-en-justice-une-promesse-de-vente-suffit-pour-demander-une-autorisation-durbanisme/).

Le Conseil d’Etat vient de réitérer cette solution en l’appliquant cette fois ci à l’hypothèse où la demande de permis est déposée par le propriétaire d’un terrain pour des travaux devant être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour le Conseil d’Etat, la question de savoir si l’assemblée générale des copropriétaires a  bien autorisé ces travaux (voire même si elle devait les autoriser) est étrangère à la vérification du respect de la règle d’urbanisme.

Dès lors, la déclaration du pétitionnaire attestant sur l’honneur qu’il dispose des droits à construire suffit et les services instructeurs ne peuvent pas refuser le permis au motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas autorisé les travaux, quand bien même existerait-il un litige à ce sujet :

« Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une telle contestation ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire entachant d’irrégularité la demande d’autorisation d’urbanisme« .

Il en ira différemment en cas de fraude, c’est-à-dire lorsque le pétitionnaire a commis des agissements dans le but de tromper sciemment l’administration sur la réalité de ses droits à construire et/ou sur l’ampleur de son projet.

Mais le fait que la copropriété ait effectué un recours gracieux contre le permis délivré pour informer les services instructeurs qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaire aurait dû être obtenue par le pétitionnaire et que ce n’était pas le cas ne caractérise pas l’existence d’une fraude ; même informée de la contestation par le syndicat des copropriétaire de la validité des travaux, la collectivité ne peut revenir sur sa décision de délivrer le permis :

« Par le jugement attaqué, le tribunal administratif a jugé qu’en attestant de sa qualité pour déposer sa demande de permis de construire modificatif, alors même que l’introduction d’un recours gracieux et d’une requête par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  » Univers 21  » et par Mme D… l’avait alerté sur la nécessité d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, M. A… s’était livré à une manoeuvre frauduleuse entachant d’irrégularité le permis de construire modificatif qui lui a été délivré. Il résulte de ce qui a été dit au point 12 ci-dessus qu’en statuant ainsi, le tribunal administratif a entaché son jugement d’une erreur de droit« .

Sauf cas de fraude manifeste, les services instructeurs ne peuvent donc pas remettre en cause les droits à construire que le pétitionnaire a déclaré détenir dans sa demande et ce, même s’ils sont informés que ces droits sont contestés dans le cadre d’un litige privé.

Ajoutons pour finir que cette décision du Conseil d’Etat ravira également les passionnés de contentieux administratif et plus spécifiquement ceux qui s’intéressent à l’office du juge de cassation puisque l’arrêt précise que celui-ci peut censurer le raisonnement du juge du fond tout en rejetant le pourvoi…

Ref. : CE, 3 avril 2020, Ville de Paris, req., n° 422802. Pour lire l’arrêt, cliquer ici