« Insalubrité dont la résorption présente un coût plus élevé que la reconstruction  » : ledit coût s’apprécie-t-il démolition incluse ?

Le quatrième alinéa de l’article L. 1331-26 du code de la santé publique (CSP), dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005, permettait à l’autorité compétente de caractériser d’irrémédiable l’insalubrité d’un immeuble et de prononcer, par suite, l’interdiction définitive de l’habiter ainsi que, le cas échéant, de l’utiliser et l’obligation de le détruire.

Ce régime, et il importe de le souligner, a été depuis réformé (ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020) :

Mais on retrouve aujourd’hui à l’avant dernier alinéa de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation (CCH), le régime qui a succédé à celui du CSP.

Il est à rappeler que dans ce nouveau régime on reste sur des arrêtés de police avec des autorités compétentes qui seront le préfet ou le maire selon les cas (avec, pour schématiser à grands traits, une compétence préfectorale pour les questions d’insalubrité et du maire pour les édifices menaçant ruine, à très grands traits).

Et, donc, l’avant dernier alinéa de cet article L. 511-11 du CCH précise que :

« L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.»

Donc dans feu l’article L. 1331-26 du CSP, comme désormais à l’article L. 511-11 du CCH, on a une alternative pour définir le caractère irrémédiable de l’insalubrité :

  • SOIT s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité
  • SOIT (et/ou) les travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité de l’immeuble présentent un coût plus élevé que celui de la reconstruction du même immeuble.

Le Conseil d’Etat vient de préciser que, pour son application, le coût de reconstruction de l’immeuble doit être apprécié en y incorporant le coût de démolition de l’immeuble concerné.

Il est à préciser que cette interprétation, pourtant logique, n’était pas celle de l’Etat :

« 3. Ces dispositions permettent à l’autorité compétente de caractériser d’irrémédiable l’insalubrité d’un immeuble et de prononcer, par suite, l’interdiction définitive de l’habiter ainsi que, le cas échéant, de l’utiliser et l’obligation de le détruire. Elles prévoient, comme l’une des deux conditions alternatives du caractère irrémédiable de l’insalubrité, la circonstance que les travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité de l’immeuble présentent un coût plus élevé que celui de la reconstruction du même immeuble. Pour leur application, le coût de reconstruction de l’immeuble doit être apprécié, contrairement à ce que soutient le gouvernement, notamment dans une réponse ministérielle à une question parlementaire publiée le 5 décembre 2007 au Journal officiel de la République française, en y incorporant le coût de démolition de l’immeuble concerné.»

 

Source : CE, 16 juillet 2021, n° 450188, à mentionner aux tables du recueil Lebon

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