Lors d’une vente immobilière, vendeur et acquéreur peuvent convenir que le bien cédé devra conserver une destination particulière, une telle clause étant licite du moment que cette obligation est limitée dans le temps.

Dans une décision rendue le 31 octobre 2012, la Cour de cassation a en effet reconnu la possibilité d’insérer dans un acte de vente une clause par laquelle l’acquéreur s’engage à donner (et à conserver) au bien une affectation spéciale, laquelle est alors rattachée à ce dernier et est donc transférée à ses propriétaires successifs pendant la durée convenue (Cass., 3^ème, 31 octobre 2012, Maison de la Poésie, Bull., n° 159 ; Cass., 3^ème, 28 janvier 2015, pourvoi n°14-10013).

Cela interdit-il alors à une commune d’acquérir le bien par exercice de son droit de préemption dans le but de réaliser un projet différent de l’affectation prévue dans l’acte de vente ?

Telle est la question qui a été soumise à la Cour administrative d’appel de Paris à propos d’un recours en annulation dirigé contre une décision de préemption adoptée par la ville de Paris afin de créer des logements sociaux, alors que l’acte de vente précisait que l’immeuble devait continuer à accueillir un foyer d’étudiants.

Dans la mesure où, dans la DIA, la case relative à l’existence de droits réels et personnels et de servitudes était cochée et qu’une note complémentaire annexée précisait bien cette condition encadrant la vente, la Cour a considéré que la commune était liée par cette dernière et qu’elle ne pouvait donc légalement exercer son droit de préemption dans le but de réaliser un projet méconnaissant cette destination, fut-il d’intérêt général :

« L’exercice du droit de préemption a pour effet de substituer le titulaire du droit de préemption à l’acquéreur sans altérer les termes du contrat projeté. Les dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui n’opèrent aucune distinction sur la nature des conditions devant être respectées par le titulaire du droit de préemption, n’ont ainsi ni pour objet ni pour effet de limiter le droit des contractants à établir des restrictions quant à l’usage futur du bien préempté. Les dispositions de l’article R. 213-8 du même code n’autorisent la collectivité préemptrice qu’à contester le prix proposé dans les conditions restrictives qu’elles instituent. Dès lors, cette collectivité, si elle souhaite acquérir le bien au prix proposé, doit y procéder également aux conditions proposées, qui peuvent notamment porter sur l’usage futur du bien« .

La ville de Paris ne pouvait donc exercer son droit de préemption urbain que pour réaliser un projet comprenant un foyer d’étudiants, ce qui n’était pas le cas ici…

Cette jurisprudence est donc l’occasion de rappeler que les collectivités doivent être attentives à toutes les informations figurant dans une DIA, notamment lorsque la case relative à l’existence de droits réels ou personnels grevant le bien est cochée.

En effet, dans ce cas, les conditions entourant la vente doivent être prises en compte pour sécuriser l’exercice du droit de préemption.

Ref. : CAA Paris, 10 avril 2026, Ville de Paris, req., n° 25PA04050. Pour lire l’arrêt, cliquer ici