Travaux en copropriété : l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ne fragilise pas le permis de construire

Courant avril, le présent blog mentionnait la décision du Conseil d’Etat précisant que, lorsqu’une demande de permis avait pour objet l’exécution de travaux sur un immeuble soumis au régime de la copropriété, la déclaration sur l’honneur fournie par le pétitionnaire était suffisante pour établir la réalité de ses droits à construire lors de l’instruction du dossier (v. https://blog.landot-avocats.net/2020/04/06/demande-de-permis-dans-une-copropriete-lattestation-sur-lhonneur-du-petitionnaire-est-suffisante/).

Un arrêt rendu le 23 octobre 2020 vient de confirmer cette solution en précisant qu’un permis de construire autorisant l’exécution de travaux par un copropriétaire n’est pas entaché de fraude, alors même que le pétitionnaire n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourtant requise par son projet.

Pour expliquer cette solution, le Conseil d’Etat fait tout d’abord oeuvre de pédagogie en rappelant qu’un permis de construire n’est là que pour sanctionner le respect de la réglementation d’urbanisme et d’elle seule :

« le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

Par conséquent, reprocher au pétitionnaire de ne pas avoir obtenu  l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas une question pouvant être soulevée dans un recours dirigé contre un permis de construire :

« Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire »

N’est donc pas entaché de fraude le permis de construire délivré à celui qui a certifié sur l’honneur disposer des droits à construire alors que le syndicat des copropriétaires (ou l’un d’entre eux) conteste ce point au motif qu’aucune autorisation de l’assemblée générale n’a été obtenue pour faire les travaux :

« Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme, l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par l’assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée ».

Conclusion : même s’il n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires requise pour réaliser son projet, un copropriétaire peut demander (et obtenir) valablement un permis de construire dès lors qu’il aura attesté auprès de l’administration détenir les droits à construire correspondants.

Mais même si le permis de construire ainsi obtenu est parfaitement légal, la réalisation de son projet pourra toujours être contestée devant les tribunaux judiciaires au motif que les règles spécifiques de la copropriété n’ont pas été respectées.

Ref. : CE, 23 octobre 2020, Ville de Paris, req., n° 425457. Pour lire l’arrêt, cliquerici