Le Conseil d’Etat a rendu une décision 464689 importante en matière de démolition d’édifices menaçant ruine, au titre des pouvoirs de police en ces domaines ou bien, dans des cas extrêmes, au titre de l’usage des pouvoirs de police générale du maire… en précisant le juge compétent, alors, pour l’indemnisation éventuelle de la commune. 

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Le présent blog a souvent présenté ce qu’il faut ou ne faut pas faire quand s’écroulent les immeubles dans la commune. Voir :

• Un immeuble risque de s’effondrer. Que peut — et doit — faire le maire ? [courte VIDEO] 
• Petits rappels sur les pouvoirs de police en matière d’édifices menaçant ruine 
• voir aussi :
  • En cas d’arrêté de péril imminent, le locataire peut s’abstenir de payer son loyer même si les désordres ne portent que sur la façade 
  • Un arrêté de péril illégal… fait perdre, à la commune, son droit à remboursement (au moins en cas de démolition) 
  • Le maire, la police générale et la belle ruine 
  • etc.

 

Le régime principal est celui des deux polices propres aux édifices menaçant ruine, réformé en 2020 (voir ici).

Mais parfois, en sus ou à la place de ces polices spéciales, on peut aussi utiliser les pouvoirs de police générale du maire.

Tout dépend des cas.

Il y a des choses qui sont simples et claires. Tel par exemple le fait que les deux polices spéciales des EMR  (édifices menaçant ruine) ne s’appliquent pas si le dommage ne vient pas de l’immeuble lui-même (non application si un balcon menace de s’écrouler à la suite d’un accident de la route, ou non application en cas de glissement de terrain ou d’éboulements successifs d’une falaise menaçant une maison autrefois suffisamment éloignées de l’à-pic).

Pour en savoir plus voir Petits rappels sur les pouvoirs de police en matière d’édifices menaçant ruine 

Dans ces cas là, ceux où le droit des EMR ne s’applique pas, nul doute que le maire dispose de son pouvoir de police générale (ainsi parfois que d’autres pouvoirs de police spéciaux, dont un méconnu en matière de cavités par exemple).

Mais si le droit des EMR s’applique ? Le maire peut-il aussi, en sus ou alternativement, utiliser ses pouvoirs de police générale ?

Le cas n’est pas rare. Si un EMR peut risquer de donner lieu à chute de pierre ou d’autres fragments de l’immeuble sur la chaussée, les maires font partout des périmètres de sécurité sur voirie, qui ont techniquement des mesures de police administrative… ce qui ne les empêche pas de lancer une procédure de péril ordinaire ou imminent.

Ceci dit, le recours à ces pouvoirs de police générale reste très encadré par le Conseil d’Etat. Si en effet, les régimes propres aux EMR s’appliquent, alors le juge administratif limite le recours aux pouvoirs de police générale du maire aux cas d’extrême urgence :

« Les pouvoirs de police générale reconnus au maire par les dispositions citées au point 2 ci-dessus des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, qui s’exercent dans l’hypothèse où le danger menaçant un immeuble résulte d’une cause qui lui est extérieure, sont distincts des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre des procédures de péril ou de péril imminent régies par les articles L. 511-1 à L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation, auxquels renvoie l’article L. 2213-24 du code général des collectivités territoriales, qui doivent être mis en oeuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres. Toutefois, en présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent, le maire ou, à Paris avant le 1er juillet 2017 le préfet de police, peut, quelle que soit la cause du danger, faire légalement usage de ses pouvoirs de police générale, et notamment prescrire l’exécution des mesures de sécurité qui sont nécessaires et appropriées, y compris la démolition de l’immeuble. »
Source : CE, 5 juin 2019, n° 417305

Cette jurisprudence remonte (au moins) à CE, 6 novembre 2013, n° 349245, rec. p. 265. Pour une application pittoresque, voir par exemple : TA Guadeloupe, 27 septembre 2018, n°1701173 (pour la maison de naissance de Saint-John Perse [Alexis Leger]). 

Cette formulation est très restrictive. Gageons par exemple que l’usage des pouvoirs de police générale consistant, en cas de risque d’écroulement d’immeuble, à condamner provisoirement l’usage d’un trottoir et à faire un itinéraire piéton alternatif, ne serait pas limité à une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent… mais bon le juge y verrait sans doute un pouvoir de police distinct de celui concernant l’immeuble…

C’est ce régime des pouvoirs de police générale appliqués aux EMR qui vient de donner lieu à une précision jurisprudentielle intéressante.

Le Conseil d’Etat vient en effet de :

• rappeler les pouvoirs respectifs détenus par le maire selon le régime d’EMR utilisé. Citons le futur résumé des tables du rec.  :
  • « Si le maire peut ordonner la démolition d’un immeuble menaçant ruine en application de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, après accomplissement des formalités qu’il prévoit et que, à défaut d’exécution, il peut, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés rendue à sa demande, faire procéder à cette démolition par la commune aux frais du propriétaire, en revanche il doit, lorsqu’il agit sur le fondement de l’article L. 511-3 du CCH afin de faire cesser un péril imminent, se borner à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, également aux frais du propriétaire.»
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• cadrer le recours à la démolition au titres des pouvoirs de police administrative générale :
  • « En présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en oeuvre immédiate d’une mesure de démolition, le maire ne peut l’ordonner que sur le fondement des pouvoirs de police générale qu’il tient des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales (CGCT), en faisant réaliser ces travaux aux frais de la commune.»
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• prévoir que le juge judiciaire sera alors compétent pour indemniser la commune de ses frais :
  • « Lorsque la personne publique entend toutefois obtenir le remboursement auprès d’un propriétaire privé des frais qu’elle a exposés à l’occasion de travaux de démolition engagés sur ce fondement en invoquant la responsabilité civile de ce propriétaire, au titre soit d’une faute soit de son enrichissement sans cause, la contestation de la créance invoquée par la personne publique, quel que soit son mode de recouvrement, constitue un litige relevant de la compétence des tribunaux de l’ordre judiciaire, en l’absence d’une disposition législative spéciale régissant une telle action civile.»
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Source :

Conseil d’État, 4 juillet 2024, n° 464689, aux tables du recueil Lebon