Une vente de domaine privé… avec réalisation de travaux qui reviendront à la commune… est-ce acrobatique ?

Hormis de nombreux cas particuliers (occupation domaniale, etc.), un contrat entre une personne publique et une personne privée sera administratif :

Mais par défaut, les contrats portant vente, achat ou disposition des biens du domaine privé sont des contrats de droit privé (TC, 10 mai 1993, Miette et SNC Olivier, n° 2850), y compris d’ailleurs lorsqu’ils ont été conclus entre deux personnes publiques (TC, 15 novembre 1999, Commune de Bourisp, n° 3144).

SAUF que ces contrats soulèvent souvent des difficultés. Par exemple, vendre un bien du domaine privé en demandant à l’acquéreur de réaliser des travaux qui peuvent revenir, ou profiter, au vendeur public… peut cacher parfois un marché de travaux publics, voire parfois une concession de travaux.

Il arrive alors que le juge re-qualifie certains de ces contrats, y compris dans des cas de vente avec travaux utiles pour la collectivité et réservation possible ou en cas d’acquisition par la collectivité en VEFA avec en réalité des exigences qui font que l’opération glisse vers un marché de travaux.

Voir par exemple :

NB : Ces références n’avaient pas pour but d’être exhaustives. M. Philippe Cossalter, Directeur du Centre juridique franco-allemand, a signalé sur LinkedIn d’autres références. Je vous donne donc telles que citées par M. Cossalter, que je remercie, les références qu’il a bien voulu ajouter : « CAA Douai 25 octobre 2012, req. n° 11DA01951 ; CAA Bordeaux 18 juillet 2016, Société Lory, req. n° 15BX00192 […] ; CAA Marseille 25 février 2010, Commune de Rognes, req. n° 07MA03620 ; concl. F. Dieu, AJDA 2010, p. 1200 »).

Or, une affaire vient d’illustrer ce sujet subtil.

En l’espèce, le contrat en cause, qui revêtait le simple caractère d’une promesse de vente de deux parcelles du domaine privé de la commune, se bornait indiquait que l’acquéreur pourrait construire une surface de plancher de 4 850 m2, à prévoir deux conditions suspensives tenant, l’une, à l’octroi d’un permis de construire pour une telle surface comprenant 30 % de logements sociaux et, l’autre, à la réalisation d’un accès piétonnier de 200 mètres carrés à restituer à la commune et, enfin, à instaurer un droit de préférence de la commune pendant une période de cinquante ans au cas où l’acquéreur entendrait revendre le terrain et les constructions éventuellement édifiées.

Sur les logements sociaux et sur l’accès piétonnier à restituer à la commune, n’y avait-il pas là matière à requalification en marchés publics de travaux ?Voire en concession de travaux ?

NON répond, avec une grande souplesse, la CAA de Marseille. Il n’y avait pas de prescription technique précise (certes) et le contrat ne portait pas sur les besoins de la commune (l’accès piétonnier, qui clairement pourtant répond aux besoins de la commune, étant très accessoire : 200 / 4850e, soit 4,12 %):

« 8. D’une part, ce contrat ne comportait, s’agissant des ouvrages à édifier, aucune prescription technique émanant de la commune susceptible de caractériser un besoin précisé par le pouvoir adjudicateur et de faire regarder la collectivité comme le maître de l’ouvrage direct de cette opération. Par ailleurs, si les dispositions des articles L. 302-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation chargent les établissements publics de coopération intercommunale et, dans certaines hypothèses, les communes, d’arrêter une politique locale de l’habitat, cette compétence n’implique pas, par elle-même, celle d’assurer la maîtrise d’ouvrage des opérations de construction de logements sociaux, de telle sorte que le contrat en cause ne vise pas à satisfaire un intérêt économique direct de la commune, mais un intérêt urbanistique et de mixité sociale qui, s’il participe aux préoccupations d’intérêt général de cette collectivité territoriale, ne répond pas à ses besoins propres. Il s’ensuit que ce contrat ne saurait être rangé au nombre des marchés de travaux publics, alors même que l’acte comportait la réalisation d’un accès piétonnier, celui-ci représentant un aspect purement accessoire de l’opération eu égard à son emprise très limitée, et ouvrait un droit de préférence à la commune en cas de revente du bien, droit dont l’exercice revêt un caractère purement aléatoire et facultatif pour celle-ci. 

« 9. D’autre part, la commune de la Trinité ne disposant plus, aux termes de ce contrat, qui transfère la propriété du bien à la société Promex, d’un contrôle sur le droit d’exploitation de l’ouvrage, qui est entièrement et définitivement acquis à la société Promex comme conséquence de ce transfert de propriété, l’acte en litige ne saurait davantage être qualifié de concession de travaux.

« 10. Enfin, le contrat en cause, qui ne fait au demeurant participer en aucune manière la société Promex à un service public, est dépourvu de toute clause exorbitante du droit commun et ne relève d’aucune des catégories de contrats auxquelles la loi confère la nature de contrat administratif. »

C’est rassurant pour les communes, mais il s’agit d’une pente dangereuse car la frontière entre les contrats requalifiables et ceux qui ne le sont pas n’est pas aisée à prévoir…

 

Source : CAA de MARSEILLE, 6ème chambre, 17/05/2021, 19MA03527

 

… Disons, comme on dit dans les médias et les réseaux sociaux quand on montre une acrobatie dangereuse… que cet exploit n’est pas, par prudence, à reproduire chez soi sauf à avoir un entraînement spécial.