Autorisations de changement temporaire d’usage pour des habitations vers des locations meublées de courtes durées : réglementation doit rimer avec transitions et avec proportions

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH ; voir ici) permet à certaines communes ou à leurs EPCI (si ce dernier a la compétence PLU) de soumettre à autorisation préalable le chargement d’usage des locaux destinés à l’habitation).

Les communes concernées sont tout d’abord :

  • les communes de plus de 200 000 habitants
  • les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Dans ces communes, « le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1 » du CCH « soumis à autorisation préalable ».

Dans d’autres communes, ensuite, le régime est facultatif. Citons sur ce point l’article L. 631-9 du CCH :

« Dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts, par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal.

« Ces dispositions peuvent également, dans les mêmes conditions, être rendues applicables sur une partie seulement de la commune.»

 

L’article L. 631-7-1 A de ce code (voir ici) prévoit notamment que, par délibération, le conseil municipal peut ainsi définir :

« un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.»

Concrètement c’est le passage à AirBnB ou équivalent de ces locaux d’habitation qui est en général en ligne de mire de telles réglementations. Au milieu de toute une série d’autres textes d’ailleurs :

 

En matière de meublés de tourisme, AirBnB et autres, le droit est devenu d’une grande complexité. Alors saluons la diffusion d’un guide par le Ministère de la transition écologique de 28 pages :

 

Au point que ces régimes sont devenus d’une grande complexité. Saluons à ce sujet la diffusion d’un guide par le Ministère de la transition écologique de 28 pages :

Dont voici un tableau récapitulatif utile :

 

Revenons à notre régime, à savoir celui des articles L. 631-7 t suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH ; voir ici).

Dans ladite brochure, il est ainsi présenté :

Précisons qu’une telle réglementation stricte est une spécificité nationale. 

Sauf que comme tout réglementation (surtout pour celles ayant un effet qui est un — ou s’apparente à celui d’un si l’on veut être très prudent — pouvoir de police), il faut :

 

Or, voici qu’en référé, une formation collégiale de magistrats du TA de Pau a rendu une intéressante décision.

Plusieurs sociétés et une association ont demandé au tribunal, statuant en référé, de suspendre le règlement, adopté le 5 mars 2022 par la communauté d’agglomération Pays Basque, fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées.

Ladite communauté voulait de son côté faire face à la pénurie de logements destinés aux personnes souhaitant s’installer à l’année dans les vingt-quatre communes membres de la communauté d’agglomération Pays Basque.

En vertu donc de ce régime des articles L. 631-7 et suivants du CCH, la communauté d’agglomération a adopté un règlement en 2019, soumettant  les locations de courte durée de biens détenus par des personnes physiques à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.

Par un nouveau règlement adopté le 5 mars 2022, la communauté d’agglomération Pays Basque a, d’une part, étendu ce régime d’autorisation aux personnes morales qui exercent leur activité dans le secteur de la location de courtes durées de meublés de tourisme et, d’autre part, soumis la délivrance de l’autorisation à un régime de compensation, tout en précisant que les autorisations antérieurement délivrées aux personnes physiques demeurent valables jusqu’à leur terme.

La délivrance de l’autorisation de changement d’usage est désormais subordonnée au respect d’un mécanisme de compensation consistant en la transformation accessoire et concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage depuis au moins cinq ans, situés dans le quartier ou la commune concernée, proposant une surface de plancher au moins équivalente, à l’exclusion des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée.

Les juges des référés, statuant en formation à trois, ont :

  • d’abord estimé que, si le mécanisme de compensation a été jugé par lui-même conventionnel au regard de la directive services de 2006, les modalités de cette compensation prévues par la règlementation en litige étaient telles qu’elles rendaient cette obligation difficilement accessible, ce qui méconnaît selon eux le principe de proportionnalité. Ils ont à cet égard relevé que si la communauté d’agglomération Pays Basque a manifesté par ailleurs son intention d’inclure la possibilité de réaliser cette obligation de compensation par des cessions de commercialité, celle-ci ne figure pas dans le règlement approuvé, seul opposable.
  • ensuite considéré que le règlement approuvé le 5 mars 2022, en tant qu’il impose aux personnes morales qui exercent leur activité dans le secteur de la location de courtes durées de meublés de tourisme de se soumettre, dès le 1er juin 2022, à un régime d’autorisation, selon des modalités particulièrement restrictives, sans être assorti de mesures transitoires, méconnaît le principe de sécurité juridique.

Ayant considéré que la condition d’urgence était remplie pour une partie des requérants, ils ont suspendu l’exécution de la délibération du conseil communautaire de la communauté d’agglomération Pays Basque du 5 mars 2022 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Source :

 

TA Pau, ord., 3 juin 2022, n°2200930