Depuis la loi SRU de 2000, schématiquement, les communes de plus de 3500 habitants situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants doivent avoir un parc de logements comprenant au moins 25 % (voire 20 %) de logements sociaux.

N.B. : seuil abaissé à 1 500 habitants dans l’unité urbaine de Paris.

A défaut, elles peuvent faire l’objet de plusieurs sanctions (pénalités financières, déclaration d’état de carence de la part du représentant de l’Etat, ce qui prive la commune de certaines prérogatives en matièrere d’urbanisme, etc).

Toutefois, l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, tous les trois ans, l’Etat fixe par décret la liste des communes exemptées de ces obligations en raison des particularités de leur territoire.

NB : selon un régime modifié par la loi 3DS. 

Il est à noter qu’aujourd’hui après des réformes de 2017 (art. 97 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 ; décret n° 2017-840 du 5 mai 2017…) puis de la loi 3DS :

• Le préfet communique chaque année à chaque commune susceptible d’être visée à l’article L. 302-5, avant le 1er septembre, les inventaires la concernant assortis du nombre de logements sociaux décomptés en application de l’article L. 302-5 sur son territoire au 1er janvier de l’année en cours, lorsque le nombre de logements sociaux décomptés représente moins que le taux mentionné à atteindre. La commune dispose de deux mois pour présenter ses observations. Après examen de ces observations, le représentant de l’Etat dans le département notifie avant le 31 décembre le nombre de logements sociaux retenus pour l’application de l’article L. 302-5 du CCH (art. L. 302-6 du CCH).
• des régimes de dérogation existent (notamment art. L. 302-8 du CCH ; voir aussi le régime des contrat de mixité sociale de l’article L. 302-8-1 de ce code)
• le régime de constat de carence avec ses conséquences financières reste à l’article L. 302-9-1 du CCH selon un régime rénové.

 

Voir :

• CE, 10 mai 2022, Commune d’Emerainville, Req., n° 439128 sur la procédure d’exemption et sur ce qui se passe si une intercommunalité refuse de proposer une commune pouvant prétendre à l’exemption
• Comment prendre en compte les projets en cours pour les procédure de carence en matière de logements sociaux (CAA Bordeaux, 05/04/2022, 20BX00150)
• que faire si la commune n’a pas de foncier disponible et si le prix de l’immobilier y est prohibitif pour atteindre les objectifs en logements sociaux de la loi SRU : CE, 2 juillet 2021, n° 433733, à mentionner aux tables du recueil Lebon
• un rapport de la Cour des compte sur l’article 55 de la loi SRU 
• Loi SRU : en cas de carence, peut-on apprécier les créations de logements sociaux en massifiant plusieurs opérations de constructions ? CAA Bordeaux, 3 novembre 2020, n° 18BX03376
• Constat de carence et logements sociaux : comment le bilan triennal fonctionne-t-il ? Réponse avec l’instruction (NOR : LOGL2003600J) du Gouvernement du 23 juin 2020
• Loi SRU : le juge affine la procédure d’exemption [VIDEO]
• 20 ans après, le Sénat évalue la loi SRU
• Où en êtes vous de vos objectifs « loi SRU » au regard de vos « seuils de pression » ? Réponse avec un décret du 6 août 2020
• Quel est le contrôle du juge administratif sur la liste des communes exonérées de loi SRU ? Conseil d’État, 1er juillet 2019, n° 418568
• Qui, en 2020-2022, pourra être exempté de la loi SRU au titre « ratio de tension sur la demande de logement social » ? Décret n° 2019-662 du 27 juin 2019
• Les communes nouvelles pour la 1e fois soumises à la loi SRU sont exonérées de prélèvement pendant 3 ans
• etc.

 

Or, le Conseil d’Etat  vient de rendre une décision intéressante pour ce régime tel qu’il s’appliquait avant les réformes de 2017 puis de la loi 3DS. 

Il résultait des articles L. 302-5 et L. 302-7, du I de l’article L. 302-8 dans sa rédaction applicable à la période triennale 2014-2016 (régime antérieur donc), de son grand II et de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) que, lorsqu’une commune n’a pas respecté son objectif triennal de réalisation de logements sociaux, il appartenait au préfet, après avoir recueilli ses observations et les avis prévus au I de ce même article L. 302-9-1, d’apprécier si, compte tenu de l’écart existant entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, il y avait lieu de prononcer la carence de la commune, et, dans l’affirmative, s’il y a lieu de lui infliger une majoration du prélèvement annuel prévu à l’article L. 302-7, en en fixant alors le montant dans la limite des plafonds fixés par l’article L. 302-9-1.

Cette décision du Conseil d’Etat impose donc :

• une analyse in concreto opérée par le Préfet :
• selon les critères suivants :
  • écart existant entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale,
  • difficultés rencontrées le cas échéant par la commune
  • projets de logements sociaux en cours de réalisation.

     

Ce régime a été modifié depuis les faits de l’espèce, mais à quelques ajustements près, les leçons de cette décision restent transposables au régime actuel. 

 

Source : Conseil d’État, 28 octobre 2022, n° 453414, aux tables du recueil Lebon