Vous n’avez pas passé tout l’été le nez sur vos actualités juridiques ? Ce n’est pas grave car thème par thème notre cabinet vous résume ce qui s’est passé depuis la fin du mois de juin…

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Avec, ce jour, l’actualité de cet été en matière d’urbanisme, d’aménagement, de construction et d’habitat :

• Publication du décret sur le BRS et le BRSA
  A été publié le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 portant diverses mesures d’application relatives aux organismes de foncier solidaire, au bail réel solidaire et au bail réel solidaire d’activité (NOR : TREL2410112D)
• Une décision de classement en meublé de tourisme ne vaut pas autorisation de changement d’usage 
  Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2024, 23-13.131, Publié au bulletin
• Quand un maire saisit facultativement pour avis la CDAC, cela change-t-il le régime juridique du PC qu’il va, ensuite, délivrer ? 
  NON Conseil d’État, 24 juillet 2024, Distribution Casino France, n° 464565, aux tables du recueil Lebon
• Oui « les permis de construire commencent désormais à être conditionnés à la ressource en eau ». Oui les préfectures s’emparent du sujet. Non ce n’est pas si nouveau que cela 
• Pas de régularisation quand un vice affectant la DUP est invoqué par voie d’exception, contre l’arrêté de cessibilité 
  Depuis l’arrêt « Commune de Grabels » de 2021, le Conseil d’Etat a étendu aux déclarations d’utilité publique (DUP) sa jurisprudence sur les régularisations de vices de procédures et s’avérait assez souple en ce domaine. Or, par un nouvel arrêt, le Conseil d’Etat apporte une limite à cette souplesse en matière de régularisations, puisqu’il refuse cette commodité lorsqu’est invoqué par voie d’exception, à l’appui de conclusions dirigées contre un arrêté de cessibilité, un vice affectant l’acte déclaratif d’utilité publique sur le fondement duquel cet arrêté de cessibilité a été pris.
  Conseil d’État, 14 juin 2024, EPA Euroméditerranée et ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires c/ SCI Les Marchés méditerranéens, n° 475559, 475560 et 476986, aux tables du recueil Lebon
• Intérêt à agir en urbanisme et substitution d’acheteurs du bien voisin 
  L’intérêt à agir en urbanisme s’apprécie à la date d’affichage de la demande d’autorisation d’occupation du sol… Si une personne physique signe une promesse de vente d’un bien immédiatement voisin, juste avant cette date d’affichage… elle aura donc intérêt à agir contre ce permis.
  Oui mais qu’en est-il si entre temps la vente est conclue au profit non de cette personne physique mais… d’une société qui le substitue comme il l’est prévu dans nombre de promesses de vente de ce type ?
  En ce cas, la société, qui n’existait pas à la date d’affichage de la demande de permis de construire… ne pourra agir contre le permis (même si cette personne physique, en l’espèce, en était le gérant).
  TA Nice, 17 juillet 2024, Société Hugo, n°2201299
• Lorsqu’un second est permis est délivré au cours de l’instance dirigée contre le permis initial, un recours est toujours possible 
  CE, 24 juillet 2024, Association de protection des collines peypinoises et France Nature Environnement Bouches-du-Rhône, req., n° 471554
• Guide des aides financières de l’ANAH outre-mer
  https://www.anah.gouv.fr/sites/default/files/2024-08/202408_Guide_AidesFinancieresOutreMer.pdf
• Guide ministériel « Evolution de la réglementation applicable aux destinations de constructions dans les PLU(i) » 
  Le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires a mis en ligne une version à jour de juillet 2024 de son Guide « Evolution de la réglementation applicable aux destinations de constructions dans les PLU(i) », avec notamment la prise en compte des modifications des décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 et de l’arrêté du même jour (en matière de lieux de culte, de « dark kitchens », etc.).
  Il s’agit d’une mise à jour avec refonte et extension d’outils documentaires antérieurs. Voici la page vers ce document :
  https://www.planif-territoires.logement.gouv.fr/juillet-2024-guide-evolution-de-la-reglementation-a176.html
  https://www.planif-territoires.logement.gouv.fr/IMG/pdf/2024-07-08_fiche_destination.pdf
• Droits d’eau : on ne peut assécher sans exproprier 
  Assècher un canal au nom de la continuité des cours d’eau ne peut se faire sans expropriation préalable (ou accord) avec le détenteur « droit fondé en titre » d’usage de l’eau dudit canal.
  Autrement dit, l’impératif de continuité écologique des cours d’eau ne peut pas, en droit, emporter assèchement d’un autre cours d’eau (un canal en l’espèce) si cela entraîne disparition d’un droit fondé en titre (sauf expropriation) et un TA a accepté de le traiter en référé liberté.
  TA Besançon, ord., 23 août 2024, n°2401559
• Etre bas de plafond en logement impose de ne pas l’être juridiquement. Sauf à s’y cogner. 
  On peut prévoir dans un décret des logements bas de plafond, mais pas sans consulter de nouveau le Haut conseil de la Santé publique.
  Et si en aval de cette consultation… on baisse encore les plafonds, il faut évidemment recommencer cette consultation.
  Pour l’avoir ignoré, le Ministère vient de se cogner une censure du Conseil d’Etat qui était courue d’avance. Avec pour résultat des bleus à l’âme et des coups dans les médias.
  Le futur Gouvernement, quel qu’il soit, devra reprendre cet ouvrage après cette bourde procédurale magistrale. En tâchant, juridiquement, cette fois, d’être un peu moins bas de plafond.
  Conseil d’État, 29 août 2024, DAL, n° 488640
• Performance énergétique et environnementale des bâtiments : évolution pour les HLL en France métropolitaine 
  Arrêté du 14 août 2024 modifiant l’arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine et portant approbation de la méthode de calcul prévue à l’article R. 172-6 du code de la construction et de l’habitation (NOR : TREL2312219A)
• Deux textes sur le prêt avance mutation (performance énergétique des logements anciens)
  Décret n° 2024-887 du 3 septembre 2024 et arrêté du même jour
• Comment déterminer la destination d’une vieille construction ? Voici la marche à suivre proposée par le Conseil d’Etat 
  CE, 8 juillet 2024, Ville de Paris, req., n° 475634
• Le ZAN porte-t-il atteinte au principe constitutionnel de libre administration des collectivités ?
  Réponse du Conseil d’Etat : NON. Le zéro artificialisation nette (ZAN) avec son objectif de baisse de moitié de la consommation de terres agricoles, forestiers ou naturelles pour ces 10 années par rapport à la décennie précédente… Ne méconnaît pas l’article 72 de notre Constitution
  Conseil d’État, 24 juillet 2024, Commune de Cambrai, n° 492005, C
• Autorités publiques : un juge vous impose d’examiner de nouveau un dossier… en aménagement commercial par exemple. Peut-on demander alors le sursis à exécution de cette décision de Justice ? (spoiler vous pouvez toujours le demander, à la condition de croire au Père Noël) 
  CE, 31 juillet 2024, CNAC, n° 493460, C
• La création de locaux dédiés aux vélos ne peut exonérer le pétitionnaire de la totalité de ses obligations en matière de réalisation de places de stationnement pour les véhicules motorisés 
  CAA Lyon, 2 juillet 2024, req., n° 23LY00291.
• Ouvrage privé mal planté (qui aurait du être construit sur une parcelle publique) : quel est le juge compétent pour la restitution des revenus perdus ? 
  Réponse : le juge judiciaire, s’agissant de la restitution de recettes de redevances encaissées en raison de l’implantation par erreur d’un relais de radiotéléphonie sur une parcelle appartenant à un tiers.
  Tribunal des conflits, 8 juillet 2024, n°C4315 (ou 4315 ou C-4315 selon les éditeurs),au recueil Lebon
• Le Conseil constitutionnel refuse de détruire l’exécution provisoire d’une démolition qui, par définition, ne l’est pas… 
  Le Conseil constitutionnel vient d’estimer qu’est conforme à la constitution le régime d’exécution provisoire des mesures de restitution / démolition en matière d’urbanisme.
  Décision n° 2024-1099 QPC du 10 juillet 2024, M. Hervé B. et autre [Exécution provisoire des mesures de restitution en matière d’urbanisme] ; Conformité
• Démolition d’édifices menaçant ruine : le juge affine son mode d’emploi 
  Le Conseil d’Etat a rendu une décision 464689 importante en matière de démolition d’édifices menaçant ruine, au titre des pouvoirs de police en ces domaines ou bien, dans des cas extrêmes, au titre de l’usage des pouvoirs de police générale du maire… en précisant le juge compétent, alors, pour l’indemnisation éventuelle de la commune.
  Conseil d’État, 4 juillet 2024, n° 464689, aux tables du recueil Lebon
• Face à l’armée verte et aux rigueurs des études d’impact, la ville de Paris perd la bataille de Stalingrad [suite et fin] 
• Eoliennes : que faire quand tourne le vent de l’urbanisme ? 
  Quand, en cours d’instruction de sa demande d’autorisation environnementale, le porteur d’un projet éolien voit tourner le vent de l’urbanisme (en cas d’évolution du PLU par exemple)… celui-ci doit compléter son dossier d’un nouveau document pour prouver sa conformité aux nouvelles règles d’urbanisme.
  Conseil d’État,24 juillet 2024, Commune de Plumieux c/société Plumieux Energie, n° 472039, aux tables du recueil Lebon
• Quand le régime des voies de recours contre un jugement évolue… quel droit appliquer ? Celui en vigueur au jour du jugement ? Et que ce passe-t-il en cas de pluralité de jugements (urbanisme en cas de sursis à statuer, par exemple) ? 
  Quand le régime des voies de recours contre un jugement évolue… quel droit appliquer ? Celui en vigueur au jour du jugement ?
  Réponse : OUI (et même à la date du premier jugement s’il y en a plusieurs, comme par exemple dans le cadre du régime du sursis à statuer en urbanisme).
  Conseil d’État, 25 juin 2024, n° 490864, aux tables du recueil Lebon
• Zones humides : open bar pour les petits plans d’eau (y compris avec usage de retenue agricole semble-t-il)
  Un nouvel arrêté (du 3 juillet 2024 ; NOR : TREL2418343A) fait encore évoluer la fameuse nomenclature propre aux plans d’eau, pour ce qui est de leurs prescriptions techniques (rubrique 3.2.3.0)… avec un très large déverrouillage juridique des créations de plans d’eau (retenues agricoles y comprises semble-t-il) de moins de 1 ha en zone humide.
• Un architecte qui n’est pas inscrit à l’ordre régional de la Polynésie française peut toutefois y travailler ponctuellement, en prévenant l’ordre régional 
  Le Conseil d’État, par une décision du 24 juillet 2024 n° 490458 qui sera publiée aux tables du recueil Lebon, vient de juger que si un architecte établi sur le territoire de celle-ci doit être inscrit au tableau de l’ordre de la Polynésie française pour y exercer sa profession, l’inscription d’un architecte au tableau d’un autre ordre des architectes français permet à l’intéressé d’exercer de manière ponctuelle sur le territoire de cette collectivité sous la seule réserve d’en informer préalablement le conseil régional de l’ordre des architectes de la Polynésie française sous le contrôle duquel il se trouve alors placé.
  Ce point restait un peu discuté en raison de la combinaison des articles 1er, 3, 7 et 8 du décret n° 47-1154 du 25 juin 1947 et de l’acte dit loi du 31 décembre 1940 auxquelles ils renvoient, et qui demeurent applicables en Polynésie française.
• Autorisation d’urbanisme délivrée à tort (sans l’avis conforme qui, parfois, est obligatoire) : le retrait s’impose ! 
  CE, 25 juin 2024, Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, req., n° 474026
• Objectif ZAN : n’oubliez pas (autant que faire se peut) de faire débattre cet été l’organe délibérant ! 
  Disposition plutôt discrète de la loi « climat et résilience » adoptée le 22 août 2021, l’article 206 de ce texte a instauré dans le Code général des collectivités territoriales l’article L. 2231-1 selon lequel :
  « Le maire d’une commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale présente au conseil municipal ou à l’assemblée délibérante, au moins une fois tous les trois ans, un rapport relatif à l’artificialisation des sols sur son territoire au cours des années civiles précédentes » .
  Selon cette même disposition, ce rapport doit indiquer dans quelle mesure les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols ont été atteints sur le territoire en question.
  Surtout, ce rapport doit faire l’objet d’un débat au sein de l’organe délibérant, puis d’un vote exprimant l’avis de la collectivité, avis qui doit ensuite être transmis aux représentants d’autres personnes publiques.
  Cette disposition de la loi Climat et résilience étant entrée en vigueur dès sa publication (soit le 24 août 2021), la première période triennale au cours de laquelle ces formalités doivent être effectuées arrivera donc à expiration le 24 août 2024.
  D’un point de vue strictement juridique, et si cela n’a pas déjà été effectué, les exécutifs des collectivités dont le territoire est couvert par un document d’urbanisme ont donc jusqu’au 24 août 2024 pour présenter devant leur organe délibérant un rapport indiquant les mesures prises par la collectivité pour lutter contre l’artificialisation des sols.
  Certes, l’article 2231-1 du Code général des collectivités territoriales ne prévoit pas de sanction si cette formalité n’est pas accomplie dans le délai de trois ans.
  Mais cela n’interdirait pas à des élus ou des administrés chicaneurs de saisir le juge administratif pour solliciter la condamnation de la collectivité à effectuer les démarches prévues par l’article 2231-1 du CGCT.
  Autant donc éviter un tel risque contentieux en n’oubliant pas cet été de songer à la lutte contre l’artificialisation des sols de son territoire…